Wohnkeller

Warum den Keller nur als Lagerraum oder Stauraum nutzen, wenn es möglich ist, daraus einen Wohnkeller zu errichten? Eine Frage, die durchaus berechtigt ist. Lassen sich bestimmte Voraussetzungen erfüllen, kann jeder Keller als Wohnkeller genutzt werden. Dies vergrößert auf der einen Seite die Wohnfläche des Hauses und auf der anderen Seite können die Kellerräume vermietet werden. Die laufenden Mieteinnahmen der Souterrain-Wohnung helfen, die Finanzierung rund um den Hausbau auf sichere Beine zu stellen. Mit dem folgenden Artikel möchten wir die wichtigsten Fragen rund um den Wohnkeller beantworten und entsprechende Tipps und Informationen geben.

Funktionen und Nutzungsaspekte eines Wohnkellers

Wer heute den Begriff Keller hört, empfindet dies sehr oft als negativ, denn ein Keller wird gleichgesetzt mit Dunkelheit, Feuchtigkeit und Kälte. Das muss aber nicht zwingend so sein, wenn die Entscheidung zum Keller ausbauen gefällt wird. Die ausgebauten Kellerräume bieten zusätzlichen Wohnraum und können als Wohnkeller vermietet werden. Ein solch moderner Wohnkeller wird in Immobilien-Portalen oft als Souterrain-Wohnung angeboten. Die Räume sind im Unter- oder Kellergeschoss des Hauses zu finden, wobei das Fußbodenniveau der zusätzlichen Wohnfläche unterhalb der Erdoberfläche liegt. Für ausreichend Tageslicht im Keller sorgen Fenster, die zum Teil über die Erdoberfläche ragen.

Der so gewonnene Raum im Haus bietet eine Reihe von Nutzungsmöglichkeiten. Neben dem bereits erwähnten Wohnraum, der als Einliegerwohnung vermietet werden kann, ist es auch möglich, die Kellerräume als

Arbeitszimmer
Gästezimmer
Partykeller
Hobbykeller
Wellnessbereich
Spielzimmer für die Kinder
Entertainmentbereich
trockenen und klimatisierten Lager- und Stauraum
Raum zur Unterbringung der Haustechnik

zu nutzen.

Planung und Design des Wohnkellers

Je nach späterer Nutzung unterschieden sich nicht nur die Planung für den neuen Keller, sondern auch das Design.

Wohnkeller als zusätzlicher Wohnraum

Ist eine Nutzung des Kellers als Wohnkeller vorgesehen, müssen laut Landesbauordnung (LBO) verschiedene Vorschriften und Anforderungen beachtet werden. Dabei geht es nicht nur um die Höhe der Decken, sondern auch um die richtige Belüftung, ausreichend Licht, Heizung, Brandschutz und die Planung von Rettungswegen. Dies bedeutet, dass viele Details bereits im Vorfeld geklärt werden müssen.

Integration des Wohnkellers in die Hausstruktur

Soll die zusätzlich gewonnene Wohnfläche von den Bewohnern selbst genutzt werden, bietet sich die nahtlose Anbindung an die Räume im Erdgeschoss an. Als beste Lösung gilt hier eine im Haus gelegene offene Treppe, die das Erdgeschoss mit dem Keller verbindet. So bilden Wohnkeller und die weiteren Stockwerke im Haus eine Einheit.

Anforderungen an die Bauweise

Um den Keller als zusätzlichen Wohnraum zu nutzen, müssen ein paar wichtige Kriterien erfüllt werden. Dazu gehören:

Wärme
Licht durch Fenster oder Lichtschächte
Tageslicht insbesondere für Büro oder Spielzimmer
Luftfeuchtigkeit zwischen 40 und 60 Prozent
Gute Belüftung

Daher ist es wichtig, dass schon beim Hausbau rund um den Keller eine Heizung sowie verschiedene Elektro-Installationen geplant werden. Zusätzlich werden für Dusche, Toilette oder Waschmaschine Zuleitungen für Wasser sowie eine Abwasserhebeanlage benötigt.

Ebenso wichtig sind ausreichend große Fenster bzw. Lichtschächte für den Keller sowie eine entsprechende Dämmung des Kellers. Gemeinsam mit einem Architekten lässt sich schon beim Hausbau das Untergeschoss entsprechend planen. Nach Möglichkeit sollte dies auch schon beim Bauantrag berücksichtigt werden, denn dies spart sowohl Zeit als auch Geld, da keine extra Baugenehmigungen beantragt werden müssen.

Gestaltungsmöglichkeiten im Wohnkeller

Um den Wohnkeller ansprechend zu gestalten, gibt es eine Reihe von Möglichkeiten. Die folgenden Beispiele sollen zeigen, wie sich ein Keller vom Nutzkeller zum Wohnkeller wandeln kann.

Spielzimmer für Kinder und Jugendliche
Zusätzlicher Raum für Sportgeräte
Gästezimmer
Werkstatt oder Hobbyraum
Homeoffice
Einliegerwohnung
Proberaum
Partykeller
Heimkino bzw. Entertainmentbereich
Fitnessraum
Sauna bzw. Wellness-Oase

Kosten und Finanzierung eines Wohnkellers

Die Frage rund um die Kosten und in der Folge die damit verbundene Finanzierung kann nicht pauschal beantwortet werden. Ein solches Bauvorhaben muss immer als Unikat gesehen werden und ist daher von verschiedenen Faktoren abhängig.

Kalkulation der Wohnkeller-Kosten

Bauherren können bei einem Wohnkeller von Kosten zwischen 1.000 und 2.000 Euro pro Quadratmeter ausgehen. Wird dagegen eine besonders hochwertige Ausstattung für die Wohnung im Keller gewünscht, dann liegen die Kosten deutlich darüber. Als Faustregel sollten Bauherren bei einem Wohnkeller mit einer zusätzlichen Wohnfläche von 30 qm mit Kosten zwischen 30.000 bis 60.000 Euro kalkulieren. Eigenleistungen helfen, die Kosten rund um den Kellerausbau niedriger zu halten.

Finanzierungsmöglichkeiten für den Wohnkeller

Leider gibt es noch keine spezielle Förderung rund um den Wohnkeller. Baufamilien sollten daher die gängigen Förderprogramme nutzen wie zum Beispiel bei einem Neubau das KfW-Wohneigentumsprogramm.

Soll das Haus erst später um einen Wohnkeller bzw. eine Einliegerwohnung erweitert werden, indem der Nutzkeller ausgebaut wird, dann muss im Rahmen der Finanzierung neben dem Eigenkapital ein Immobilienkredit beantragt werden.

Vorteile und Nutzungsperspektiven eines Wohnkellers

Der Wohnkeller bietet nicht nur eine Reihe von Vorteilen, sondern er bietet auch eine Reihe von verschiedenen Nutzungsperspektiven, die sich je nach Lebenssituation der Hauseigentümer ändern können.

Vorteile eines Wohnkellers

Als Erstes haben wir uns die Vorteile rund um den Wohnkeller angeschaut. Bevor wir auf zwei wesentliche Vorteile näher eingehen, eine kurze Zusammenfassung aller Vorteile rund um den Kellerausbau.

Platz für Arbeitszimmer (Home-Office)
Abgeschirmtes Musikzimmer
Als Schlafraum im Sommer – garantiert angenehme Temperaturen
Vermietung als Einliegerwohnung, um Finanzierung zu sichern

Steigerung des Wohnkomforts

Der ausgebaute Keller steigert den Wohnkomfort deutlich. Durch die kleine und abgegrenzte Wohneinheit im Haus bieten die Kellerräume ausreichend Platz für Eltern oder heranwachsende Kinder. Der Wohnkeller kann auch als Einliegerwohnung vermietet werden. Die regelmäßigen Mieteinnahmen sind eine zusätzliche Sicherheit bei der Finanzierung. Gleichzeitig helfen die Mieteinnahmen, die Mehrkosten für den Kellerausbau schnell zu amortisieren.

Ebenfalls für den Kellerausbau spricht, dass durch die wohnliche Gestaltung der Räume im Untergeschoss die Räumlichkeiten nicht mehr nur als ungeliebter Nutzkeller bzw. als Abstellfläche angesehen werden.

Zusätzlicher Raum für Familie und Hobbys

Der ausgebaute Keller bietet der Familie viel zusätzlichen Raum, um diverse Hobbys ausleben zu können. Dabei spielt es keine Rolle, ob der ehemalige Nutzkeller als Homeoffice, Fitnessraum, Wellness-Oase, Spielzimmer oder als Gästezimmer genutzt wird.

Wohnkeller als Wertsteigerung für die Immobilie

Durch den Wohnkeller gewinnt das Fertighaus deutlich an Marktwert. Im Einzelnen bedeutet dies, dass für einen Fertigkeller mit rund 5 bis 10 % an Mehrkosten beim Hausbau gerechnet werden muss. Dafür bekommen die Eigentümer im Schnitt 30 bis 40 % mehr Lebensraum. Und last but not least sorgt ein Fertigkeller für eine deutliche Steigerung des Immobilienwertes. Häuser mit Keller lassen sich auf dem Immobilienmarkt zu einem höheren Preis verkaufen als ein Haus ohne Unterkellerung.

Zukünftige Nutzungsperspektiven

Wie bereits erwähnt, kann der Wohnkeller als Einliegerwohnung vermietet werden und sichert so durch die regelmäßigen Mieteinnahmen die Finanzierung des Hauses. Sind die Mieteinnahmen nicht mehr nötig oder wünschen sich die Bewohner wieder mehr Privatsphäre, können die Räume im Keller auch von den heranwachsenden Jugendlichen bewohnt werden, um so einen ersten Eindruck von der Selbstständigkeit zu bekommen. Denkbar ist auch, dass die Großeltern das Untergeschoss bewohnen, umso nahe bei der Familie zu sein. Auf Wunsch kann auch ein Au-pair für die Kinder oder eine Pflegekraft den Wohnkeller nutzen, um so stets greifbar zu sein.

Ansonsten bieten sich die Räume im Keller als Gästezimmer, Hobbyraum, Werkstatt und Wellness-Oase an. Der Nutzung der Räume im Keller sind im Grunde genommen keine Grenzen gesetzt.

Pflege und Wartung des Wohnkellers

Damit der Wohnkeller lange seine Funktion erfüllen kann, sind eine regelmäßige Wartung sowie die permanente Pflege der Kellerräume unumgänglich. Zur Pflege gehören regelmäßige Arbeiten wie Putzen der Fenster und Wischen bzw. Saugen der Böden. Mit entsprechender Aufmerksamkeit lassen sich eventuell auftretende Schäden schon frühzeitig erkennen.

Des Weiteren sollte der Keller regelmäßig auf Undichtigkeiten überprüft werden. Dies lässt sich unter anderem durch muffigen Geruch oder Bildung von Schimmel an Wänden und in den Ecken erkennen. Wichtig in diesem Zusammenhang ist eine konstante Luftfeuchtigkeit der Kellerräume von 40 bis 60 Prozent. Mit einem Hygrometer kann dies auf einen Blick erkannt werden.

Präventive Maßnahmen gegen Feuchtigkeit und Schäden

Wer sich beim Hausbau für einen Fertigkeller entschieden hat, profitiert von den Vorteilen der sogenannten „weißen Wanne“. Der Keller wird durch die „weiße Wanne“ sowohl vor Feuchtigkeit als auch vor Wassereintritt durch Starkregen oder das Ansteigen des Grundwasserspiegels geschützt.

Damit der Keller auch vor stehendem Wasser aus dem Erdreich geschützt ist, sollte an den Einbau eines Drainagerohres gedacht werden.

Ist die Feuchtigkeit im Wohnkeller zu hoch, dann hilft das Stoßlüften bei kaltem und bei trockenem Wetter im Herbst und Winter.

Baufamilien sollten beim Kellerbau darauf achten, dass ein spezieller Sanierputz für die Kellerwände zum Einsatz kommt, denn dieser Putz kann ebenfalls vor Feuchtigkeit und Schimmelbildung schützen.

Fazit zum Wohnkeller

Soll aus einem bestehenden Nutzkeller ein Wohnkeller gemacht werden, dann ist das nur möglich, wenn die Kellerräume die Bauvorschriften erfüllen. Es lohnt sich daher, vor der Planung einen Blick in die jeweiligen Landesbauordnungen zu werfen.

Mit einem Wohnkeller lässt sich der Wohnbereich bis zum Untergeschoss erweitern und bietet eine Reihe von Möglichkeiten. Bei entsprechender Ausstattung kann der Wohnraum im Kellergeschoss vermietet werden. Sicherlich ist ein solcher Ausbau nicht ganz günstig und bedeutet eine extra Investition, doch im Laufe der Jahre amortisieren sich die Baukosten für die Kellerwohnung. Des Weiteren gewinnt das Haus deutlich an Marktwert, denn Häuser mit Keller lassen sich grundsätzlich leichter verkaufen.