Fertigkeller Kosten
Entscheiden sich Bauherren im Rahmen des Hausbaus für einen zusätzlichen Keller, bedeutet dies, dass Mehrkosten anfallen. Im Vergleich mit einer Bodenplatte sind diese Mehrkosten sehr hoch, sodass zwangsläufig die Frage im Raum steht, ob ein Keller wirklich nötig ist. Im nächsten Schritt fragt sich der Bauherr, was kostet ein Fertigkeller? Auch wenn der Kellerbau einen zusätzlichen Kostenaufwand bedeutet, sollten Baufamilien sich nicht voreilig gegen einen Keller entscheiden. Die Vorteile, die ein Keller bietet, sind sehr vielfältig und reichen vom Stauraum bis hin zu mehr Wohnfläche, welche als Einliegerwohnung vermietet werden kann. Der Artikel gibt einen Überblick über die Kosten rund um den Kellerbau und soll zeigen, welche Möglichkeiten es gibt, bei den Fertigkeller-Kosten zu sparen.
Inhaltsverzeichnis
Faktoren, die die Kosten beeinflussen
Die Kosten für einen Fertigkeller können sehr unterschiedlich ausfallen, sodass kein direkter Preisvergleich möglich ist. Wir haben uns die verschiedenen Kostenfaktoren näher angeschaut, sodass Bauherren die Entscheidung für oder gegen einen Fertigkeller leichter fällt.
In jedem Fall sollten Baufamilien sich von den verschiedenen Kellerbau-Firmen ein konkretes Angebot inklusive Preislisten zusenden lassen. Ein solches Angebot beinhaltet auch spezielle Maßnahmen, wie zum Beispiel eine Kellerabdichtung. Anhand einer Preisliste lässt sich einfacher das Preis-Leistungsverhältnis überprüfen und die Frage, was kostet ein Keller beantworten. Um die Bodenbeschaffenheit im Vorfeld beurteilen zu können, sollte ein Bodengutachten in Auftrag gegeben werden.
Größe des Kellers
Die Kellergröße beeinflusst die Kosten für einen Keller massiv. Es geht dabei nicht nur um die Fläche des Fertigkellers, sondern auch um dessen Höhe. Jeder Quadratmeter mehr an Keller, verursacht Mehrkosten, weshalb viele Baufamilien sich auch oft für eine Teilunterkellerung entscheiden.
Art der Bauweise
Ob es sich um einen Fertigkeller oder einen Keller in Massivbauweise handelt, spielt bei den Kosten eine wichtige Rolle. Die günstigste Variante stellt der Fertigkeller aus vorgefertigten Betonteilen dar. Beim Bau eines Kellers aus WU-Beton (weiße Wanne) müssen Baufamilien zwischen 20 und 30 Prozent mehr an Kosten kalkulieren als bei einem Fertigkeller. So kann je nach Region der Keller bis 67.000 Euro kosten. Wird dagegen ein Hochkeller gebaut, der 50 bis 80 cm über dem Erdreich liegt, ist bei der Verwendung von Ortbeton mit Kosten von rund 51.000 Euro zu rechnen. Weitere Bauweisen rund um den Kellerbau sind der gemauerte Keller aus Ziegeln bzw. aus Dämm-Ziegeln sowie ein Keller aus Hohlbetonsteinen.
Standort und Bodenbeschaffenheit
Diese Faktoren haben ebenfalls großen Einfluss auf die Kosten für einen Fertigkeller. Bei einer durchschnittlich guten Bodenbeschaffenheit kann mit Kosten von 350 bis 650 Euro pro laufendem Meter kalkuliert werden. Anders sieht dies bei einem problematischen Boden aus oder wenn die Arbeiten aufgrund der örtlichen Gegebenheiten sich schwierig gestalten. Mehrkosten in doppelter Höhe sind leider keine Seltenheit.
Die Bodenklassen 3 und 4 gehören zu den durchschnittlichen Bodenklassen und sind sehr oft zu finden. Ab der Bodenklasse 5 ist mit einem höheren Aufwand beim Ausheben der Baugrube zu rechnen, sodass Baufamilien hier mit Mehrkosten rechnen müssen. Zu den problematischen Bodenklassen gehören 6 und 7. Es handelt sich hierbei um leicht lösbaren bzw. schwer lösbaren Fels, sodass durchaus mit doppelten Ausschachtungskosten zu rechnen ist.
Neben der Bodenbeschaffenheit spielt auch der Standort des Fertigkellers eine entscheidende Rolle bei den Kosten. Durch die Bodenart wird auch der Böschungswinkel für die Baugrube beeinflusst. Bei Sand- und Kiesböden reicht ein Böschungswinkel von rund 45 Grad aus. Ist der Boden bindig, was bei einem hohen Anteil von Lehm, Ton oder Schluff der Fall ist, muss der Böschungswinkel steiler sein und hat dann einen Winkel von ca. 60 Grad. Dies verändert somit auch den Aufwand für das Ausschachten.
Der Aufwand für das Ausschachten kann sich durch drückendes Wasser oder einen Wassereinbruch durch starken Regen deutlich erhöhen, sodass auch hier mit Mehrkosten zu rechnen ist.
Um die Baugrube für den Keller auszuheben, muss ausreichend Platz rund um das Haus vorhanden sein. Bei fehlendem Platz können die Böschungswinkel nicht eingehalten werden, sodass gemäß DIN 4124 eine spezielle Verbauung erfolgen muss, damit die Baugrube nicht einstürzen kann.
Ebenso wichtig für die Kosten sind die Zugänglichkeit zur Baustelle sowie die Geländebeschaffenheit.
Ausstattungsmerkmale des Kellers
Je nach Fertigkeller-Anbieter gibt es verschiedene Ausstattungsmerkmale, die ein Keller ausweisen kann. Zu den verschiedenen Ausstattungsmerkmalen zählen Fenster, Türen, Kellertreppen und Ähnliches. Am günstigsten wird der Fertigkeller in einer Grundausstattung. Mehrkosten entstehen durch zusätzliche Kellerfenster, Zugänge von außen, Barrierefreiheit sowie verschiedene Hochwasserschutzmaßnahmen.
Durchschnittliche Kosten für Fertigkeller
Die Kosten für einen Fertigkeller können nicht pauschal benannt werden, da sie von den bereits erwähnten Faktoren abhängig sind. Dennoch lassen sich Durchschnittspreise für einen Fertigkeller in Deutschland nennen. Allerdings können diese Preise regional sehr unterschiedlich sein, was wiederum verschiedene Ursachen hat.
Nationale Durchschnittspreise
Wie bereits erwähnt, werden die Preise für einen Fertigkeller sowohl von seiner Größe als auch von seiner Ausstattung bestimmt. Somit kostet ein Keller mit Fenstern mehr als ein Keller ohne Fenster. Für einen günstigen Fertigkeller in Grundausstattung kann mit 150 bis 200 Euro pro m² kalkuliert werden. In diesem Preis sind alle anfallenden Arbeiten enthalten. Bei vielen Extrawünschen des Bauherren muss für eine Unterkellerung mit bis zu 500 Euro pro m² kalkuliert werden, sodass ein durchschnittlicher Preis von rund 300 Euro pro m² realistisch ist.
Normalerweise hat ein Fertigkeller eine Standardhöhe zwischen 2,25 und 2,40 m. Soll die Wand-Höhe der Kellerräume dagegen höher sein, müssen Baufamilien mit einem Aufpreis rechnen. Die folgende Auflistung soll zeigen, welche Preisunterschiede bei Fertigkellern möglich sind:
Fertigkeller 80 qm, Komplettversion: etwa 30.000 EUR
Fertigkeller 80 qm, Ausbauversion: etwa 25.000 EUR
Fertigkeller 80 qm, Mitbauversion: etwa 18.000 EUR
Fertigkeller 120 qm, Komplettversion: etwa 40.000 EUR
Fertigkeller 120 qm, Ausbauversion: etwa 34.000 EUR
Fertigkeller 120 qm, Mitbauversion: etwa 25.000 EUR
Regionale Unterschiede
Auch für den Bau eines Kellers müssen Baufamilien mit deutlichen regionalen Unterschieden bei den Preisen rechnen. Wie im kompletten Baugewerbe auch macht sich rund um den Bau eines Kellers ein deutliches Süd-Nord-Gefälle bei den Kosten bemerkbar. Des Weiteren lassen sich Preisunterschiede zwischen Stadt und Land erkennen.
Auch bei einem identisch gebauten Keller müssen Bauherren je nach Region mit unterschiedlichen Preisen rechnen. Innerhalb Deutschlands gibt es neben den strukturstarken Regionen auch die strukturschwachen. Teilweise kann es zu Differenzen von bis zu 40 % kommen. Die regionalen Kostenunterschiede rund um einen Keller können ähnlich wie die regionalen Baukosten mithilfe der Baukostenregionalfaktoren (BKRf) dargestellt werden.
Beispiele für verschiedene Kellergrößen
Für ein durchschnittlich großes Einfamilienhaus mit 100 qm müssen Baufamilien für einen Keller mit Kosten von rund 40.000 Euro rechnen.
Dagegen kostet ein Keller mit einer Fläche von 75 qm rund 27.600 €.
Ein Keller mit einer Nutzfläche von 80 qm sowie mit 6 Fenstern und entsprechenden Lichtschächten und dem Einbau einer nötigen Drainage kostet dagegen rund 65.200 €.
Bei all diesen Kostenbeispielen handelt es sich immer nur um eine bestimmte Kellerausführung, die je nach Region und den Gegebenheiten vor Ort höher oder auch niedriger ausfallen kann.
Baukosten im Detail
Die Baukosten für einen Keller müssen unterschieden werden in Materialkosten sowie in Arbeitskosten. Dazu kommen eventuell anfallende Kosten für die Planung sowie für Baugenehmigungen.
Materialkosten
Der Materialbedarf und die damit verbundenen Materialkosten sind stark abhängig von der Bauweise des Kellers. Gemessen an den gesamten Hauskosten liegen die Kosten für den Keller bei einem Fertighaus bei rund 13 % bzw. bei knapp 31.000 Euro. Davon sind beim Keller Marke Fertigbau rund 40 % (ca. 12.000 €) reine Materialkosten, die auch dann anfallen, wenn der Keller in Eigenleistung gebaut wird.
Arbeitskosten
Für einen Keller in Fertigbauweise ist mit Arbeitskosten von rund 60 % gemessen an den gesamten Hauskosten für ein Fertighaus. Bauherren müssen zwischen den Anbietern die Arbeitskosten gesondert vergleichen, da diese je nach Lohnniveau deutlich schwanken können. Bezugnehmend auf das oben genannte Beispiel wären dies Arbeitskosten von rund 18.000 Euro, die der Bauherr reduzieren kann, wenn er sich für einen Ausbaukeller entscheidet.
Baugenehmigungen und Planungskosten
Für die Unterkellerung ist ebenso eine Baugenehmigung nötig wie für den Hausbau. Wird die Genehmigung für den Keller gemeinsam mit dem Bauantrag für das Haus beim zuständigen Bauamt eingereicht, dann spart dies Kosten im Vergleich zu getrennten Bauanträgen.
Die Planungskosten richten sich nach dem Aufwand für den Architekten oder Bauplaner bzw. den Statikerkosten.
Kosten sparen beim Fertigkellerbau
Auch beim Fertigkeller können Baufamilien bei den Kosten sparen. Selbst wenn viele Arbeiten rund um den Keller in Eigenregie erledigt werden können, sollten Bauherren nicht leichtfertig und unüberlegt Eigenleistungen beim Fertigkeller übernehmen. Denn die Qualität ist beim Kellerbau eines der wichtigsten Kriterien. Sind Bauherren handwerklich nicht begabt, fehlt ihnen die Zeit oder gar das Fachwissen, sollten sie von der Eigenleistung Anstand nehmen und auf Nummer sicher gehen, indem eine Fachfirma den Kellerbau übernimmt.
Tipps zur Budgetoptimierung
Geht es Baufamilien um eine Optimierung ihres Budgets, dann ist es ratsam, sich von Anfang an bei der Kellerplanung für einen Fertigkeller zu entscheiden. Denn hierbei stehen die Gesamtkosten von Anfang an fest und können so besser kalkuliert werden.
Wird nur wenig Lagerraum im Keller benötigt, dann lohnt es sich, dass Baufamilien über eine Teilunterkellerung nachdenken, da dies die Baukosten erheblich senken kann.
Durch eine Vielzahl von Türen, Lichtschächten und Zugängen von außen wird der Keller deutlich teurer. Hier können Bauherren Geld sparen. Allerdings sollte niemals bei der Isolierung gespart werden, denn durch die thermische Isolierung wird auf der einen Seite die Bausubstanz geschützt und auf der anderen Seite lassen sich laufend Heizkosten einsparen. Eine gute Hilfe sind hier auch die verschiedenen Fördergelder der KfW-Bank, die für energiesparendes Bauen bewilligt werden.
Auf den ersten Blick unlogisch, da zu teuer, ist die Planung einer Einliegerwohnung im Keller. Bei genauer Betrachtung steigen zwar die Preise, doch im Nachhinein sparen Bauherren bei den Steuern. Durch Mieteinnahmen für den vermieteten Wohnraum lassen sich die monatlichen Belastungen für die Finanzierung senken, denn Mieteinnahmen bedeuten immer eine Finanzierungshilfe. Außerdem profitieren Bauherren von Steuervergünstigungen, können die KfW-Förderung für die Einliegerwohnung nutzen und haben zusätzliche Mieteinnahmen als Altersvorsorge.
Mögliche Kostensenkungen
Durch die verschiedenen Ausbaustufen beim Fertigkeller lassen sich die Baukosten reduzieren. Bauherren können zwischen den folgenden Ausbaustufen wählen:
Komplettkeller – Dieser Keller wird komplett vom Anbieter errichtet.
Ausbaukeller – Der Bauherr muss in Eigenleistung die Isolierung und die Innentreppe übernehmen.
Mitbaukeller – Hier erfolgt die Erstellung der Sohlplatte ebenfalls in Eigenleistung. Dies bedeutet, dass neben den Drainageleitungen auch die Fundamenterder selbst verlegt werden müssen. Selbst die Kellerfenster müssen Bauherren selbst einbauen.
Grundsätzlich kann gesagt werden, je mehr Eigenleistungen die Bauherren übernehmen, umso günstiger wird der Fertigkeller. Aufgrund der Eigenleistungen reduzieren sich die Arbeitszeiten und somit die Lohnkosten der Baufirmen. Jedoch bleiben die Materialkosten in voller Höhe bestehen. Bauherren können bei einem Ausbau- oder Mitbaukeller die Gesamtkosten für den Keller um 20 bis 30 Prozent senken. Dies bedeutet im Schnitt eine Ersparnis von 60 bis 90 Euro pro Quadratmeter. Bei der Finanzierung werden Eigenleistungen als Eigenkapital oder als Muskelhypothek angerechnet.
Des Weiteren kann das Kellergeschoss als Teilkeller gebaut werden, sodass es nur Platz für die Haustechnik bzw. wenig Lagerfläche bietet. Die verschiedenen Anbieter nennen den Teilkeller auch Minikeller, Technikbox oder Effektivkeller. Der Keller kann flexibel unter dem Haus platziert werden und es fällt deutlich weniger Aushub an. Vielfach ist kein zusätzliches Fundament nötig, denn der Keller kann problemlos in die Bodenplatte für das Eigenheim integriert werden.
Finanzierungsmöglichkeiten
Die Kosten für den Keller sind nur ein kleiner Teil der anfallenden Baukosten. Dennoch ist es sinnvoll, dass Bauherren frühzeitig mit ihrer Bank sprechen, umso schön frühzeitig den Finanzierungsspielraum zu kennen, der bei der Planung nicht unwichtig ist. Die passende Immobilienfinanzierung sowie entsprechendes Eigenkapital sorgen dafür, dass die benötigten Mittel zum richtigen Zeitpunkt zur Verfügung stehen. Mithilfe eines Bausparvertrages können Baufamilien sich günstige Darlehenszinsen sichern. Ebenfalls positiv für die Finanzierung wirkt sich eine energiesparende Bauweise aus. Wer sich für die sogenannte Grüne Baufinanzierung entscheidet, kann von einem zusätzlichen Zinsrabatt von 0,1 % profitieren sowie den flexiblen Sondertilgungsmöglichkeiten sofern der Energieausweis für das Haus einen Endenergiebedarf von maximal 75 kWh/m² bestätigt.
Ebenfalls positiv auf die Finanzierung wirkt sich der Keller durch eine Wertsteigerung der Immobilie aus. Ein Haus mit Keller lässt sich in der Zukunft leichter und zu einem höheren Preis verkaufen.
Fazit
Je nach gewähltem Kellerbauer können die Baukosten für das Bauvorhaben Keller schwanken. Dies liegt an den verschiedenen Kostenfaktoren sowie den regionalen Gegebenheiten. Auch die Wünsche und die Vorstellungen der Baufamilien haben einen großen Einfluss auf die Gesamtkosten rund um den Kellerbau. Fällt bei der Planung die Entscheidung pro Keller, profitieren Baufamilien von einer Reihe von Nutzungsmöglichkeiten. Im Keller kann der Traum einer Wellness-Oase mit eigenem Fitnessstudio ebenso in Erfüllung gehen wie Platz für ein ungewöhnliches Hobby bieten. Im Durchschnitt belaufen sich die Gesamtkosten für einen Keller bei rund 1.000 Euro pro Quadratmeter Fläche. Dabei sind Preisunterschiede sowohl nach oben als auch nach unten möglich. Nicht unwichtig beim Kellerbau ist es auch, ob der Fertigkeller von einem Anbieter errichtet wird oder ob mehrere externe Unternehmen am Bau beteiligt sind. Werden externe Baufirmen beauftragt, bedeutet dies einen gewissen Koordinierungsaufwand für den Bauherrn, denn die Gewerke müssen optimal ineinander spielen, damit es nicht zu Verzögerungen rund um den Bau kommt. Wird von einem Fertighaus-Anbieter ein externes Unternehmen vorgeschlagen, sollten Bauherren überprüfen, ob die beiden Unternehmen schon des Öfteren zusammengearbeitet haben und ob Erfahrungen vorhanden sind.
