Grundstück vermessen

Vor dem Hausbau muss das gekaufte Grundstück erneut vermessen werden. Laien denken an dieser Stelle, dass dies unnötig Kosten verursacht, denn die Grundstücksgröße wurde bereits ermittelt. Dies ist leider ein Trugschluss, denn die Grundstücksvermessung kann auch aus anderen Gründen erfolgen. Mit dem Artikel möchten wir auf die Arten der Vermessung und die verschiedenen Daten, die dabei erfasst werden, näher eingehen. Des Weiteren haben wir zu den Kosten und eventuellen Problemen bei der Vermessung eines Grundstücks recherchiert.

Arten der Grundstücksvermessung

Bei der Grundstücksvermessung wird zwischen vier Arten unterschieden. Diese unterscheiden sich sowohl im Umfang als auch im Sachverhalt.

Grenzvermessung

Sehr oft fragen sich Eigentümer eines Grundstücks, wo ihr Grundstück beginnt bzw. endet und wo das Grundstück des Nachbarn beginnt. Die Grenzvermessung kann hier eine exakte Antwort geben. Ein beauftragter Ingenieur schaut sich dazu die Grundstücksgrenzen vor Ort an und wird seine Ergebnisse mit den Daten aus dem Liegenschaftskataster abgleichen. Sollten Grenzzeichen fehlen, dann werden diese im Rahmen der Vermessungen der Grenzen vom Ingenieur neu gesetzt. Gleichzeitig werden fehlerhaft platzierte Grenzsteine im korrekten Grenzverlauf bei den Grundstücksvermessungen neu gesetzt. Im Anschluss an die Grenzvermessung kommt es zu einem gemeinsamen Grenztermin. Die betroffenen Grundstückseigentümer werden bei diesem Termin über die neuen Daten, also die neuen Grundstücksgrenzen sowie den Grenzverlauf informiert. Dies wiederum ist wichtig für die Besitzverhältnisse.

Grenzfeststellung

Bei veralteten Grenzwerten im Liegenschaftskataster, die ursprünglich nicht mit den neuen Methoden ermittelt wurden, müssen die Grenzen im Rahmen einer Grenzfeststellung neu ermittelt werden, da sie als nicht festgestellt gelten. Dies bedeutet, dass der Grenzverlauf durch die Grenzfeststellung neu festgelegt und durch Grenzmarkierungen kenntlich gemacht werden muss. Üblicherweise erfolgt eine Grenzfeststellung durch eine Überprüfung der entsprechenden Grundstücke vor Ort. Außer den betroffenen Grundstückseigentümern ist bei der Überprüfung auch ein Vermessungsingenieur anwesend. Wenn alle Betroffenen (Beteiligten) eine Anerkennungserklärung unterschrieben haben, werden die ermittelten Daten des Grundstücks in das Grundbuch sowie in das Liegenschaftskataster übertragen.

Grenzanzeige

In Fachkreisen wird die Grenzanzeige auch als rechtsunverbindliche Markierung bezeichnet. Auf den ersten Blick erscheint die Grenzanzeige mit der Grenzvermessung identisch zu sein. Im Prinzip stimmt dies auch, denn ein Vermessungsingenieur vergleicht die Grenzen des Grundstücks vor Ort mit den Daten aus dem Katasteramt. Die beiden Methoden unterscheiden sich jedoch durch einen Punkt. Es werden keine Grenzsteine versetzt, sondern diese werden nur gekennzeichnet. Aus diesem Grund ist die Grenzanzeige auch deutlich kostengünstiger als die Grenzvermessung.

Teilungsvermessung

Eine Teilungsvermessung wird nötig, wenn im Rahmen einer Grundstücksteilung (Parzellierung) ein Grundstück geteilt werden soll. In der Regel ist dies der Fall, wenn ein großes Grundstück zum Teil verkauft werden soll. Durch den Verkauf entstehen im Liegenschaftskataster zwei separate Flurstücke. Mit dem Setzen von Grenzsteinen (Abmarkungen) werden die neuen Grenzen der beiden Grundstücke kenntlich gemacht. Die jeweiligen Eigentümer müssen die Grundstücksteilung in einer Grenzniederschrift bestätigen, denn nur dann dürfen die erfolgten Änderungen der Grundstücksgrenzen im Grundbuch eingetragen werden.

Wann wird ein Grundstück vermessen?

Die Grundstücksvermessung ist sowohl beim Hausbau als auch beim Grundstückskauf wichtig. In der Regel liegen dem Liegenschaftsamt entsprechende Flurkarten sowie die amtlichen Messdaten vor, sodass eine erneute Vermessung nur in Ausnahmefällen nötig ist. Dazu zählen:

Das Fehlen oder das schlechte Erkennen von Grenzzeichen (Grenzmarken)
Veraltete Messdaten
Nachbar verlangt eine erneute Vermessung des Grundstücks

Grundsätzlich werden Eigentümer eines Grundstücks verpflichtet, neue Vermessungen vornehmen zu lassen, wenn es geteilt werden soll. Durch die Teilung kommt es zu neuen Grundstücksdaten, die im Rahmen der Vermessungen erfasst werden müssen.

Im Einzelnen sind Vermessungen von Grundstücken bei folgenden Szenarien nötig.

Vor dem Bau

Schon bevor der Bauantrag gestellt werden kann und somit auch der Hausbau beginnt, stehen Vermessungen vom Grundstück an. Dies ist nötig, weil dem Bauantrag ein amtlicher Lageplan, der von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellt wurde, beigefügt werden muss. Üblicherweise nutzt er für den Lageplan die vorhandenen Daten vom Liegenschaftskataster sowie die Ergebnisse seiner eigenen Messungen. Neben der Topografie des Grundstücks müssen auch die Abstandsflächen, die Höhenlage sowie die Bebauung in der Nachbarschaft im Lageplan eingetragen werden. Im Rahmen der Vermessungen werden auch gleich die Daten von zusätzlichen Ausrichtungen, Leitungen für Strom, Gas, Wasser und Telefon sowie etwaige Grunddienstbarkeiten im Lageplan eingetragen.

Bei Baubeginn

Innerhalb von zwei Wochen nach Baubeginn muss eine Baukontrollmessung erfolgen. Dies wird vom Gesetzgeber vorgeschrieben. Im ersten Moment scheinen diese Vermessungen für Bauherren überflüssig und auch lästig zu sein, doch am Ende schützen sie die Baufamilie. Wird zum Beispiel bei der Baukontrollmessung festgestellt, dass sowohl Höhe als auch Lage des Kellergeschosses bzw. der Fundamentplatte nicht mit den Sollwerten aus der Baugenehmigung übereinstimmen, kann frühzeitig nachgebessert werden, um so im weiteren Verlauf des Baus Ärger zu vermeiden. Die Ergebnisse der Baukontrollmessung werden schriftlich fixiert und der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde zur Verfügung gestellt.

Bei Baufertigstellung

Nachdem das Gebäude gebaut ist, muss ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur nochmals eine Vermessung des Grundstücks vornehmen. Der Bauherr muss einen entsprechenden Auftrag aussprechen. Im Rahmen der Vermessung werden die Ecken des Hauses und dessen Seitenlängen gemessen.

Anhand der letzten Vermessung kann die amtliche Liegenschaftskarte (Flurkarte) aktualisiert werden. In Einzelfällen kann die Baukontrollmessung zusammen mit der Gebäudeeinmessung vorgenommen werden. Allerdings ist das nur möglich, wenn die Bodenplatte bzw. das Kellergeschoss den endgültigen Grundriss für das Gebäude erkennen lassen. Bauherren können sich so die Kosten für die letzte Messung sparen.

Die Gebäudeeinmessung bzw. die Vermessung nach Fertigstellung des Baus ist in Deutschland verpflichtend. Daher kann gesagt werden, dass eine Vermessung auch bei Änderung eines Bestandsgebäudes durch Baumaßnahmen erfolgen muss.

Die Rolle eines Vermessungsingenieurs

Neben einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) kann die Vermessung von Grundstücken auch durch das Vermessungsamt des jeweiligen Bundeslandes oder von einem Sachverständigen für Grundstücksvermessungen vorgenommen werden.

Der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur (Geodät) erfasst die räumlichen Daten der Erde mithilfe von verschiedenen Messverfahren. Seine gesammelten Daten werden kartografisch dargestellt oder in die Geoinformationssysteme aufgenommen. Dies ist wichtig für die Bauplanung, die Grenzziehung sowie für die Klimaforschung. Durch die Messungen können Eigentumsrechte an Grundstücken gesichert werden und Infrastrukturmaßnahmen lassen sich effizient planen und durchführen.

Datenanalyse und -bericht

Beim Grundstück vermessen werden verschiedene Daten erfasst und im Anschluss analysiert. Wir haben dazu ein wenig recherchiert.

Welche Daten werden während der Vermessung erfasst?

Beim Grundstück vermessen werden die Grenzen von Grundstücken überprüft und wenn nötig neu festgelegt. Dabei können zum Beispiel bei einer Teilung eines Grundstücks neue Flurstücke gebildet werden.

Wie wird der Vermessungsbericht erstellt und was beinhaltet er?

Der Vermessungsbericht liefert einen genauen Überblick über das Grundstück und gibt Informationen zu der Größe, Lage sowie zu eventuellen physischen Merkmalen.

Heutzutage werden Vermessungsberichte digital erstellt. In einigen Fällen erfolgt auch eine kartografische Darstellung der ermittelten Daten.

Gebühren und Kosten der Grundstücksvermessung

Beim Grundstück vermessen fallen Kosten an, die wir uns näher angeschaut haben.

Mit welchen Kosten ist bei einer Grundstücksvermessung zu rechnen?

Beim Grundstück vermessen fallen Kosten an, die wir uns näher angeschaut haben.

Für einen besseren Überblick haben wir die Kosten für eine Vermessung in einer Tabelle gegliedert.

Art der Vermessung	Kosten
Grenzvermessung	1.000 – 1.400 €
Grenzfeststellung	700 – 1.300 €
Grenzanzeige	600 – 1.100 €
Teilungsvermessung	2.600 – 3.600 €
Messungen beim Hausbau gesamt	2.000 – 3.000 €
Einmessung Gebäude	500 – 1.000 €
Baukontrollmessung	500 – 1.000 €

Die Differenzen bei den Kosten ergeben sich aus dem Bodenwert, der Grenzlänge und der Anzahl der Grenzpunkte auf dem Grundstück. Auch die Größe und der Wert eines Gebäudes sowie der Zeitaufwand spielen bei den Kosten für eine Vermessung eine entscheidende Rolle.

Welche Faktoren beeinflussen die Vermessungsgebühren?

Die Bundesländer in Deutschland sind für das Vermessungsrecht verantwortlich, sodass die Kosten für das Vermessen eines Grundstücks von Bundesland zu Bundesland und somit den Behörden unterschiedlich ausfallen.

Zwar sind die Kosten für eine Vermessung in der Vermessungsgebührenordnung für öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI) je Bundesland festgelegt, doch gibt es Faktoren, die die Kosten beeinflussen.

Dazu zählen:

Höhe des Sockelbetrags
Grenzlänge
Bodenwert
Anzahl der bestehenden und neu gesetzten Grenzsteine
Art der Vermessung

Wie lange dauert in der Regel die Vermessung eines Grundstücks?

Das ist sehr unterschiedlich. Unsere Recherche ergab, dass von der Einreichung der Vermessungsschrift für ein Grundstück bis zur Erstellung des sogenannten Fortführungsnachweises je nach Vermessungsamt sowie Umfang der Vermessung etwa mit 4 Wochen gerechnet werden kann. Allerdings kann dieser Vorgang sich auch einige Monate hinziehen.

Herausforderungen und häufige Probleme

Ein Grundstück muss vermessen werden, wenn es zu Streitigkeiten in Bezug auf die Grenzen, sogenannten Grenzstreitigkeiten, kommt. In der Folge ist es wichtig, dass die ermittelten Daten mit den Daten vom Katasteramt verglichen und eventuell angepasst werden müssen.

Aus diesem Grund hat das Grundstück vermessen seine Vor- und Nachteile.

Vorteile

Rechtssicherheit, wie viel Grundstück zum Eigentum gehört
Kostspielige und zeitaufwändige Rechtsstreitigkeiten lassen sich vermeiden
Beim Kauf bzw. Übernahme muss nicht mehr gezahlt werden, als das Flurstück tatsächlich wert ist
Durch eine Vermessung werden die Eigentumsrechte durch Nachweis geschützt

Nachteile

Es fallen Kosten für die Vermessungsingenieure an
Im schlimmsten Fall kommt es zu bösen Überraschungen für den Verkäufer durch die Vermessung

Fazit: Die Bedeutung einer präzisen Grundstücksvermessung

Außer bei einer Grundstücksteilung, der sogenannten Parzellierung, wird nicht vorgeschrieben, ein Grundstück zu vermessen. Sinnvoll ist eine Vermessung, wenn ein Grundstück verkauft werden soll und Unklarheiten in Bezug auf die Grenzpunkte bestehen oder wenn es sogar zu Streitigkeiten zwischen Nachbarn kommt. Mit einer Vermessung kann Klarheit zum tatsächlichen Grenzverlauf geschaffen werden, was für beide Seiten von Interesse ist. Die Grundstücksgrenzen werden beim Vermessen mit Grenzzeichen (Grenzsteinen) markiert. Eigentümer der Grundstücke dürfen diese Grenzsteine nicht versetzen, denn dann müsste eine neue Vermessung erfolgen.

Beim Hausbau gehört die Gebäudevermessung als fester Bestand zu jedem Bauvorhaben. Die Kosten zählen dabei zu den Baunebenkosten.