Erschliessungskosten
Damit ein Haus auf dem eigenen Grundstück gebaut werden darf, muss dieses zugänglich sein. Dies bedeutet, das Grundstück muss erschlossen werden, was in der Folge Erschließungskosten nach sich zieht. Grundstücksbesitzer fragen sich nicht zu Unrecht, wie setzen sich die Erschließungskosten zusammen und was muss beim Erschließungsbeitrag, der sogenannten Kommunalabgabe, beachtet werden? Der folgende Artikel soll helfen, die zahlreichen Fragen rund um das Thema zu beantworten.
Inhaltsverzeichnis
Was sind Erschließungskosten?
Unter Erschließungskosten fallen Abgaben, welche an die zuständige Gemeinde gezahlt werden müssen, damit das Grundstück für eine Bebauung nutzbar gemacht wird. Dies wird als Erschließung bezeichnet. Üblicherweise ist eine solche Erschließung nur bei einem Neubau nötig, denn um eine Baugenehmigung zu bekommen, ist die Erschließung des Grundstücks Grundvoraussetzung.
Damit auf dem entsprechenden Grundstück ein Haus errichtet werden darf, muss es laut Baugesetzbuch (BauGB) voll erschlossen sein. Darunter ist zu verstehen, dass das Grundstück über einen Anschluss zur Wasserversorgung sowie an das Stromnetz verfügen muss. Ebenso wichtig ist der Anschluss an Fernwärme, Gas, Kanalisation, Telekommunikation sowie an das Straßen- und Wegenetz. Bauherren müssen auch zahlen, wenn ihr Baugrundstück an öffentliche Plätze, Grünflächen, Spielplätze oder sonstige öffentliche Einrichtungen angeschlossen wird. Eventuell können auch Kosten für Beleuchtung bzw. für einen Lärm- oder Schallschutz anfallen. Die Erschließung eines Grundstücks darf erst erfolgen, wenn ein Bebauungsplan vorliegt, der von der jeweiligen Kommune ausgeschrieben wurde. Erst nach der Erschließung ist von einem baureifen Grundstück die Rede, sodass die Bauarbeiten rund um das Bauvorhaben starten können.
Bei einer Erschließung fallen Kosten an. Diese Gebühren können aufgrund von kommunalen Regelungen und Preisen deutlich variieren. Nicht unwichtig für die Höhe der Erschließungskosten ist die Lage des Grundstücks. Liegt das Grundstück weit entfernt vom Verkehrsnetz, muss mit höheren Erschließungskosten gerechnet werden. Ebenfalls für die Kosten ausschlaggebend ist die Entfernung zu den Verteilungszentren der kommunalen Versorgungswerke. Wenn das Grundstück in der Nähe eines solchen Versorgungswerks liegt, ist der Preis für die Erschließung deutlich günstiger, denn die Zu- und Ableitungen sind entsprechend kürzer.
Arten von Erschließungskosten
Üblicherweise wird bei den Kosten für eine Erschließung zwischen öffentlichen und privaten Erschließungskosten unterschieden. Beide sind gleich wichtig und müssen vom Grundstückseigentümer gezahlt werden.
Welche verschiedenen Arten von Erschließungskosten gibt es?
Wir haben uns neben den öffentlichen und privaten Erschließungskosten auch die Kosten für Altlasten und sonstige Nebenkosten näher angeschaut.
Öffentliche Erschließungskosten
Die öffentliche Erschließung eines Grundstücks ist Aufgabe von Bund, Land und Gemeinde. Zur öffentlichen Erschließung zählen Baumaßnahmen, die bis zur Grundstücksgrenze gehen. Die öffentliche Erschließung muss vom Grundstückseigentümer bei der zuständigen Gemeinde beantragt werden. Von dort wird die öffentliche Erschließung in Auftrag gegeben. Bis zu 90 % der anfallenden öffentlichen Erschließungskosten dürfen von der Gemeinde dem Grundstückseigentümer in Rechnung gestellt werden. Um eine entsprechende Rechnung zu stellen, hat die Kommune bis zu 4 Jahr Zeit.
Private Erschließungskosten
Der zukünftige Hausbesitzer muss die private Erschließung seines Grundstücks selbst beantragen. Dies kann in vielen Fällen online bei der Kommune geschehen. Sehr oft hilft das zuständige Bauamt bei der Suche geeigneter Unternehmen, die die Arbeiten rund um die Erschließung ausführen.
Mit Schnitt ist mit folgenden Kosten zu rechnen. Für die Verlegung von Rohren und Leitungen auf dem Grundstück fallen Kosten von rund 1.000 Euro pro laufendem Meter an. In den Kosten enthalten sind neben den Tiefbauarbeiten auch das Verlegen der Rohre und Leitungen. Liegt das Haus sehr weit von der Grundstücksgrenze entfernt, fallen die Kosten für die private Erschließung entsprechend hoch aus. In Fachkreisen ist bei der privaten Erschließung auch oft die Rede von innerer Erschließung. Im Schnitt müssen Bauherren für die private Erschließung mit Kosten von 15.000 bis 20.000 Euro rechnen.
Nebenkosten
Um eine Erschließung von Bauland durchzuführen, ist in vielen Fällen eine Vermessung nötig. Nicht selten muss ein zusätzliches Gutachten erstellt werden. Um Auskunft über die Bodenbeschaffenheit des Baulands zu bekommen, kann unter Umständen ein spezielles Bodengutachten nötig sein. Damit wird geklärt, ob vor dem Hausbau weitere Maßnahmen auf dem Baugrund nötig sind.
Bevor ein Grundstück gekauft wird, sollten Baufamilien immer ein solches Bodengutachten in Auftrag geben. Damit erfahren sie bereits im Vorfeld, ob spezielle Gründungsmaßnahmen vor dem Hausbau nötig sind. Nur so kann frühzeitig vermieden werden, dass die geplanten Baukosten deutlich höher ausfallen, weil ansonsten eine Bebauung auf dem Baugrund nicht möglich ist.
Baufamilien müssen für das Gutachten und die Vermessung mit rund 2.500 bis 3.800 Euro kalkulieren, die den Baunebenkosten zugerechnet werden.
Altlasten
Je nach Grundstück kann das Thema Altlasten wichtig werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Grundstück vor dem Erwerb als Industriegrundstück oder militärische Anlage genutzt wurde.
Sind auf dem Grundstück Munitionsreste, Überbleibsel aus dem Krieg oder sonstige Gegenstände zu finden, die auf Kampfhandlungen hinweisen, ist es erforderlich, das Grundstück flächendeckend durch einen Kampfmittelräumdienst zu untersuchen. Eventuell werden aufwendige Bodensanierungen des Grundstücks nötig. Alle anfallenden Kosten dafür muss der Grundstückseigentümer tragen.
Wie unterscheiden sich die Kosten je nach Art der Erschließung?
Je nach Art der Erschließung fallen unterschiedliche Erschließungskosten an. Zu den typischen Erschließungskosten zählen:
Straßenbaukosten – Diese Kosten fallen an, um den Anschluss des Grundstücks an das Verkehrssystem sicherzustellen. Mit den Kosten für den Straßenbau wird der Bau oder die Verbesserung von Straßen und Wegen finanziert.
Abwasser und Kanalisation – Kosten für den Anschluss des Grundstücks an das Abwassersystem mit Kanalisation und Abwasserentsorgung.
Wasserversorgung – Kosten für den Anschluss des Grundstücks an die öffentliche Wasserversorgung.
Strom- und Gasversorgung – Kosten für den Anschluss des Grundstücks an das örtliche Strom- und Gasnetz.
Breitband und Telekommunikation – Kosten für einen Anschluss des Grundstücks an das Telekommunikationsnetz sowie für Breitband-Internet.
Gehwege und Beleuchtung – Anlegen von Gehwegen sowie die Installation der Straßenbeleuchtung.
Erschließungskosten im Bauprojekt
Wie bereits erwähnt, sind die Erschließungskosten von der Gebührenstaffelung der jeweiligen Gemeinde abhängig, sodass hier keine genauen Zahlen genannt werden können.
Wichtig bei der Berechnung der Erschließungskosten sind in jedem Fall die Grundflächenzahl (GRZ) sowie die Geschossflächenzahl (GFZ) des jeweiligen Bauprojekts. Sowohl die Grundflächenzahl als auch die Geschossflächenzahl wird von der Kommune festgelegt und kann im Bebauungsplan nachgelesen werden.
Demzufolge kann die Frage “Wie hoch sind die Erschließungskosten für ein Bauprojekt?” folgendermaßen beantwortet werden:
Baugrundstück: 500 Quadratmeter
Grundflächenzahl: 0,2 – es dürfen 20 % des Grundstücks bebaut werden
Geschossflächenzahl: 0,7 – pro Quadratmeter Grundstücksfläche sind X Quadratmeter Geschossfläche erlaubt
In mehreren Schritten werden die daraus resultierenden Erschließungskosten berechnet:
1. Berechnung der maximal zu bebauenden Fläche:
Grundstücksfläche x Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche, die bebaut werden darf in qm (500 x 0,2 = 100 qm)
2. Berechnung der maximal zulässigen Gesamtgeschossfläche:
Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = zulässige Gesamt-Geschossfläche (500 x 0,7 = 350 qm)
Das Bauprojekt darf demnach eine maximale Größe von 100 qm mit einem maximalen Wohnraum von 350 qm haben. Anhand der Wohnfläche von 350 qm werden dann die Erschließungskosten berechnet.
3. Erschließungskosten Abwasser bei 8 Euro pro qm Wohnfläche:
8 € x 350 qm = 2.800 € für den Abwasseranschluss
4. Berechnung weiterer Anschlüsse:
Stromnetz: 2.500 €
Gasnetz: 2.500 €
Wasserversorgung: 3.000 €
Telekommunikationsnetz: 500 €
Für unsere Beispielrechnung bedeutet dies, dass Erschließungskosten für ein Grundstück in Höhe von 11.300 € anfallen.
Faktoren, die die Erschließungskosten beeinflussen
Jede Kommune kann nach § 131 BauGB (Baugesetzbuch) verschiedene Verteilungsschlüssel für die Erschließungskosten eines Grundstücks heranziehen. Durch folgende Faktoren können die Erschließungskosten beeinflusst werden:
Bauliche Art – Wird ein Grundstück neu erschlossen, sind bis zu 90 % der Kosten umlagefähig. Für den Ausbau einer vorhandenen Erschließung sind maximal 75 % umlagefähig.
Nutzungsart des Grundstücks – Die Erschließungskosten für gewerbliche Nutzer sind höher als für private Anwohner. Die Kommune kann hier Kosten für Fahrbahnen, Geh- und Radwege, Beleuchtung und Begrünung umlegen.
Grundstücksgröße – Die Grundstücksgröße ist ein wichtiger Faktor für die Berechnung des Kostenanteils.
Länge der Straßenfront – Die Höhe der Erschließungskosten richtet sich nach der Länge der Straßenfront.
Anzahl der Geschosse – Bei einem mehrgeschossigen Bau wird ein Multiplikator genutzt, der abhängig von der Geschossanzahl ist.
Geschossflächenzahl (GFZ) – In einigen Fällen wird die Grundfläche der Geschosse als Berechnungsfaktor für die Erschließungskosten genutzt.
Grundflächenzahl (GRZ) – Diese dient ebenfalls als Maßstab für die Verteilung der Erschließungskosten.
Lage des Grundstücks – Je stärker der Grundstückseigentümer die Straße nutzt, umso öfter muss diese saniert werden, was sich wiederum auf die Kosten für das Erschließen auswirkt.
Wie werden die Erschließungskosten berechnet?4
Für einen Laien ist es kaum möglich, die Erschließungskosten für sein Grundstück zu berechnen. Somit ist die Frage „Wie hoch sind die Erschließungskosten?“ durchaus gerechtfertigt.
Erschließungskosten im Überblick
Die Erschließungskosten für ein Grundstück sehen üblicherweise folgendermaßen aus.
Stromversorgung
In der Regel belaufen sich die Kosten für den Stromanschluss auf 2.000 bis 4.000 Euro, abhängig von der Länge der Leitungen. Hier können Baufamilien kaum Geld sparen, denn ein Stromanschluss ist unabdingbar. Jedoch kann auf dem Dach des Hauses eine Photovoltaikanlage installiert werden, umso zusätzlich Energie zu gewinnen und die Stromkosten zu reduzieren. Der Kostenanteil am Leitungsnetz richtet sich dabei nach der Anschlussleistung der Immobilie.
Gasversorgung
Ein Gasanschluss ist nicht zwingend erforderlich. Zudem ist in vielen Baugebieten, die älter sind oder ländlich liegen nur selten das sogenannte Stadtgas verfügbar, da es kein Leitungsnetz dafür gibt. Als Alternative können Hausbesitzer auf ihrem Grundstück einen Flüssiggas-Tank installieren oder Heizöl als Wärmeträger nutzen. Im Zuge des Gebäudeenergiegesetzes kommt Heizöl kaum noch zum Tragen, denn es wird vermehrt auf erneuerbare Energien gesetzt. Hausbesitzer, die dennoch einen Gasanschluss wünschen, müssen mit Anschlusskosten von 2.000 bis 3.000 Euro rechnen, wenn im Neubaugebiet ein Leitungsnetz vor Ort vorhanden ist.
Wasserversorgung
Der Wasseranschluss ist in jedem Fall nötig. Je nach Entfernung zum nächsten Anschlusspunkt muss mit Kosten von 1.000 bis 3.000 Euro gerechnet werden. Einsparungen sind nur bei den Verbrauchskosten für das Wasser möglich. So kann zum Beispiel eine unterirdische Zisterne zum Regenwasser sammeln auf dem Grundstück gebaut werden. Damit lässt sich nahezu kostenfrei der Garten bewässern und die Waschmaschine sowie die Toilettenspülung nutzen.
Abwasser
Der Anteil der Erschließungskosten für die Kanalisation liegt in der Regel bei 2.000 bis 5.000 Euro. Er ist meistens abhängig von der Geschossflächenzahl sowie der Grundflächenzahl. Bei einem abgelegenen Grundstück auf dem Land, kann man eventuell um den Anschluss an das öffentliche Abwassernetz entkommen, wenn das Abwasser in einem Tank gespeichert wird und gegen Bezahlung regelmäßig von einem Entsorgungsdienstleister abgepumpt wird. Hier muss im Vorfeld überlegt werden, ob sich diese Lösung rechnet. Sickergruben werden heutzutage nur noch als Regenwasserversickerung genehmigt, da sie keine zuverlässige Klärung des Abwassers sicherstellen. Kleinkläranlagen, die die gesetzlichen Anforderungen erfüllen, werden von einigen Gemeinden akzeptiert.
Telekommunikation
Die Anschlusskosten für den Telefon- bzw. Breitbandanschluss fallen im Vergleich zu den anderen Anschlusskosten gering aus. Grundstücksbesitzer sollten mit 300 bis 1.000 Euro kalkulieren. Die Einrichtung ist in den meisten Fällen kostenlos, es wird nur eine Bereitstellungsgebühr erhoben. Mit dieser monatlichen Bereitstellungsgebühr wird der WLAN-Router bezahlt, über den meistens auch die Telefongespräche laufen.
Soll das Haus in ein Smart Home verwandelt werden, ist eine stabile Internetverbindung Grundvoraussetzung. Dank der flächendeckenden Einführung des 5G-Mobilfunkstandards ist die ursprüngliche Versorgung mit verschiedenen Kabelvarianten in der Regel nicht mehr erforderlich. Wie stabil solche Mobilfunkverbindungen sind, bleibt allerdings abzuwarten.
Straßenbaukosten
Einer der größten Kostenfaktoren entsteht durch die Erschließung eines Grundstücks an das öffentliche Verkehrsnetz. Die Kosten wiederum sind stark abhängig von der Lage, der Größe sowie der Länge der Straßenfront. Allerdings werden nicht nur die Erstellungskosten für Autostraßen, Rad- und Fußwege, sondern auch für Begrünung, Spielplätze, Parkplätze, Straßenbeleuchtung und Entwässerung umgelegt. Üblicherweise liegt der Anteil an den Kosten für das Erschließen des Grundstücks zwischen 5.000 und 20.000 Euro. Geld sparen lässt sich hier nur, wenn das Grundstück entsprechend klein ist, ein kleines Haus gebaut wird und die Straßenfront möglichst kurz ist, da vielfach die Erschließungskosten pro Quadratmeter berechnet werden.
Wann fallen Erschließungskosten an?
Wann die Erschließungskosten anfallen, ist abhängig von der Art sowie der Dauer der Erschließung. In der Regel versenden die Energieversorger die Zahlungsbescheide für das Erschließen der Grundstücke sehr schnell. Im Vergleich dazu kann es beim Anschluss an die Kanalisation und bei Straßenbaumaßnahmen deutlich länger dauern, bis Eigentümer die Rechnung für die Erschließungskosten in den Händen halten. Es kann sogar vorkommen, dass entsprechende Bescheide erst nach Abschluss aller Arbeiten verschickt werden und dies kann Jahre dauern. Jedoch ist die Begleichung der Rechnung innerhalb von 4 Wochen erforderlich. Eigentümer können zwar Widerspruch einlegen, jedoch hat dies gemäß der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) keine aufschiebende Wirkung. Daher sollten Eigentümer sich schon vor dem Kauf des Grundstücks zu den öffentlichen Erschließungskosten informieren, umso eventuelle Rücklagen zu bilden bzw. dies in die Immobilienfinanzierung miteinfließen lassen.
Reduzierung von Erschließungskosten
Unter bestimmten Voraussetzungen lassen sich die Erschließungskosten reduzieren. Wir haben dazu recherchiert.
Welche Strategien und Praktiken können dazu beitragen, Erschließungskosten zu reduzieren?
Zum einen können Erschließungskosten als Werbungskosten direkt bei der Steuer geltend gemacht werden, wenn es sich um das Erschließen von bereits vorhandenen Leitungen oder Kanälen handelt. Beim Anschluss an die Kanalisation ist dies oft der Fall.
Eine weitere Strategie, um die Erschließungskosten zu reduzieren, liegt darin, dass Kommunen finanzielle Anreize setzen, um ein Grundstück zu verkaufen. Sie bieten an, die Kosten für die Erschließung zu reduzieren oder sogar komplett zu übernehmen.
Welche Einsparungen sind möglich, ohne die Qualität des Projekts zu beeinträchtigen?
Kosten für die Erschließung lassen sich einsparen, wenn eine bereits vorhandene Infrastruktur genutzt werden kann. Des Weiteren sind Einsparungen möglich durch eine Verminderung der Freiflächen-Inanspruchnahme sowie die Reduzierung von Aufwendungen für ökologische Ausgleichsmaßnahmen.
Sind die Erschließungskosten steuerlich absetzbar?
Handelt es sich bei dem Grundstück um eine gewerblich genutzte Fläche bzw. um eine vermietete Immobilie, lassen sich die Erschließungskosten in voller Höhe bei der Steuer absetzen.
Wird der Wohnraum auf dem Grundstück selbst genutzt, sieht dies wiederum anders aus. Finanzämter lehnen die Berücksichtigung der Erschließungskosten bei der Steuer grundsätzlich ab. Es gibt hier jedoch Ausnahmen, bei denen die Erschließungskosten für selbstgenutzten Wohnraum von. Der Steuer abgesetzt werden können. Es wird dabei in drei Kategorien unterschieden:
Erstmalige Erschließung: Wird das Grundstück zum ersten Mal erschlossen und somit zugänglich gemacht, zählen die Kosten des Erschließungsbeitrages zum Grundstück und. nicht zum Gebäude. In der Regel besteht ein Grundstück endlos, sodass es nicht an eine Nutzungsdauer geknüpft ist. Hier können die Erschließungskosten nicht steuerlich geltend gemacht werden.
Hausanschlüsse: Die Anschlusskosten zur Erschließung an die öffentlichen Netze für Kanalisation, Gas, Wasser und dergleichen wirken sich bei der Abschreibung steuerlich aus. Der Wert des Gebäudes wird durch diese Anschlüsse erhöht und kann über die gesamte Nutzungsdauer von meist 50 Jahren abgeschrieben werden.
Instandsetzung und Modernisierung: Soll die Funktionsfähigkeit von vorhandenen Leitungen erhalten bleiben, können die Kosten für Instandhaltung und Modernisierung als Werbungskosten bei der Steuer geltend gemacht werden. Somit werden die Erschließungskosten nicht auf die gesamte Nutzungsdauer verteilt. Mit dieser Variante lassen sich die größten Steuerminderungen erzielen.
Fazit: Die Bedeutung von Erschließungskosten
Um ein Grundstück zu erschließen, fallen Kosten, die sogenannten Erschließungskosten an. Diese wiederum werden unterteilt in öffentliche und private Erschließungskosten. Die privaten Erschließungskosten unterteilen sich dabei nochmals in Kosten der verkehrsmäßigen Erschließung und der technischen Erschließung.
Je nach Kommune fallen die Erschließungskosten unterschiedlich aus. Ein Geltend machen der Kosten bei der Steuer ist grundsätzlich nicht möglich. Es gibt jedoch auch Ausnahmefälle bei Modernisierung und Instandhaltung.
Werden Grundstücke zum Kauf sehr günstig angeboten, sind sie meistens nicht erschlossen, sodass der spätere Eigentümer diese Kosten zusätzlich zum Kaufpreis des Grundstücks tragen muss. Sollte ein Grundstück sehr günstig sein und sich als Schnäppchen anbieten, lohnt es sich, sich vor dem Grundstückskauf über die anfallenden Erschließungskosten zu informieren. Vielfach entpuppen sich solche Schnäppchen als wahre Kostenfalle, wenn das Grundstück erst einmal gekauft wurde, da Erschließungsbeitrag nicht im Kaufpreis enthalten ist.
