Einliegerwohnung im Keller
Inhaltsverzeichnis
Welche Vorteile und Nutzungsmöglichkeiten bietet eine Einliegerwohnung im Keller?
Das Haus mit Einliegerwohnung bietet eine Reihe von Vorteilen und verschiedene Nutzungsmöglichkeiten, die wir uns im Einzelnen näher angeschaut haben.
Mieteinnahmen
Die Einliegerwohnung kann sowohl an Familienmitglieder wie Eltern oder Kinder als auch an außenstehende Fremde vermietet werden. In jedem Fall garantiert die Einliegerwohnung aufgrund der Vermietung regelmäßige und verlässliche Einnahmen, die unter anderem zur Tilgung des Baudarlehens genutzt werden können. Später können die Mieteinnahmen die eigene Rente aufbessern und so eine sichere Altersvorsorge bieten. Selbstverständlich können die Hausbesitzer im Alter auch selbst in die Einliegerwohnung ziehen und die eigene Wohnung vermieten. Die aktuelle Wohnungsknappheit garantiert ein leichtes Vermieten der Einliegerwohnung, sodass es hier kaum zu größeren Problemen kommen wird. Dies gilt übrigens nicht nur für Ballungszentren und Wohngebieten, die in der Nähe einer Hochschule oder Universität liegen. Selbst auf dem Land lassen sich leicht Mieter für die Einliegerwohnung finden.
Erhöhter Immobilienwert
Soll das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung später eventuell verkauft werden, ist mit einer deutlichen Wertsteigerung der Immobilie zu rechnen. Auf dem Immobilienmarkt gewinnen Häuser mit einer flexiblen Nutzung immer mehr an Bedeutung.
Flexibilität für Familienmitglieder
Das Haus mit Einliegerwohnung bietet der Familie mehr Platz. Dabei ist es unwichtig, ob die Wohnung im Keller als Singlewohnung für den Teenager, die Großeltern oder für pflegebedürftige Angehörige genutzt wird. Die Einliegerwohnung bietet in allen Lebenslagen und für alle Anforderungen ausreichend Flexibilität. Gerade Familienmenschen werden die Einliegerwohnung zu schätzen wissen, denn die zusätzliche Wohnfläche sorgt dafür, dass mehrere Generationen unter einem Dach wohnen können. Des Weiteren bietet die Einliegerwohnung auch Platz, wenn eine Unterkunft für eine Haushaltshilfe, Pflegekraft oder für das Au-Pair benötigt wird. Jeder im Haus hat seine Privatsphäre und doch sind die Wege kurz. Mit einer Einliegerwohnung können gerade ältere Menschen länger selbstbestimmt im Haus wohnen.
Home Office oder Arbeitsraum
Die Einliegerwohnung eignet sich außerdem auch sehr gut als Home Office oder sonstiger Arbeitsraum bzw. als Praxisraum.
Steuerliche Vorteile
Das Haus mit Einliegerwohnung bietet auch einige steuerliche Vorteile. So können zum Beispiel ein Großteil der Herstellungs-, Modernisierungs- und Werbungskosten bei der Steuer geltend gemacht werden. Des Weiteren lassen sich anteilig die anfallenden Zinskosten für das Baudarlehen bei der Steuer geltend machen. In jedem Fall müssen getrennte Rechnungen für das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung vorgelegt werden.
Die Einliegerwohnung muss abgetrennt vom Rest des Hauses sein, damit die Kosten steuerlich anerkannt werden. Dies bedeutet auch, dass die Einliegerwohnung über einen separaten Wohnungseingang verfügen muss. Finanzbeamte können anhand des Grundrisses erkennen, dass es Unterschiede zum Zweifamilienhaus gibt.
Sicherheit und Überwachung
Die Einliegerwohnung sorgt nicht nur für Sicherheit, sondern bietet auch bis zu einem gewissen Grad eine Art Überwachung. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein alleinstehender Elternteil in die Wohnung im Keller ziehen soll, damit der Einzug in ein Seniorenheim nicht nötig wird oder ob eines der Kinder den Weg in die Selbstständigkeit übt.
Wohlbefinden älterer Menschen
Gerade ältere Menschen profitieren von der Einliegerwohnung, denn sie können so noch lange selbstbestimmt ihren eigenen Haushalt führen und haben dennoch die Gewissheit, dass immer eine helfende Hand in der Nähe ist.
Welche behördlichen Genehmigungen sind notwendig?
Damit ein Haus mit Einliegerwohnung anerkannt wird, muss eine entsprechende Baugenehmigung eingeholt werden. Dabei muss das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung so geplant sein, dass die zusätzliche Wohneinheit als abgeschlossene Wohnung gesehen werden kann. Die Baugenehmigung kann nur von einem Architekten beim örtlichen Bauamt beantragt werden. Soll der Keller vom Nutzkeller zum Wohnraum umgebaut werden, ist ein Architekt nötig, denn der kann das Bauprojekt fachmännisch planen und begleiten. Müssen Wände eingerissen werden, dann muss vor der Planung eine statische Berechnung durchgeführt werden.
Grundsätzlich müssen für ein Haus mit Einliegerwohnung die baurechtlichen Voraussetzungen abgeklärt werden. Welche Vorschriften beachtet werden müssen, lässt sich aus der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes erkennen.
Bevor eine Baugenehmigung beantragt wird, sollte man den Bebauungsplan in Bezug auf die Geschossflächenzahl (GFZ) genauer anschauen. Hier wird geregelt, wie viel Quadratmeter Geschossfläche maximal bebaut werden dürfen. Lautet die GFZ 0,5, dann darf bei einem 500 m² Grundstück höchstens eine Geschossfläche von 250 m² bebaut werden. Mit dem Ausbau zu einer Einliegerwohnung ist die maximale Geschossfläche schnell überschritten.
Welche Überlegungen sind bei der Planung einer Einliegerwohnung im Keller wichtig?
Für ein Haus mit Einliegerwohnung sind im Vorfeld ein paar wichtige Überlegungen zu treffen. Dabei geht es nicht nur um die Raumplanung, sondern auch um Bestimmungen rund um die Sicherheit.
Raumplanung und Gestaltung der Keller-Einliegerwohnung
Wenn es um die Raumhöhe geht, werden von den Landesbauverordnungen ganz klare Vorschriften gemacht. Die Einliegerwohnung im Keller muss eine Mindest-Raumhöhe von 2,30 Meter haben. In einigen Bundesländern beträgt die Raumhöhe 2,40 Meter oder gar 2,50 Meter.
Nicht unwichtig bei einer Einliegerwohnung sind auch die wohnlichen Voraussetzungen, denn die Mieter sollen sich wohlfühlen. Dabei geht es nicht nur um die Fenster und eine entsprechende Belüftung, worauf wir im Folgenden nochmals genauer eingehen, sondern auch um eine ausreichende Dämmung. Die Einliegerwohnung muss entsprechend gegen eindringende Feuchtigkeit von außen abgedichtet sein. In diesem Zusammenhang stellt sich auch die Frage, ob der Keller ausreichend beheizt werden kann, denn nur ein warmer Keller kann als Einliegerwohnung vermietet werden. Des Weiteren ist es wichtig, ob sanitäre Anlagen vorhanden sind und wie es mit der Trittschalldämmung zwischen Erdgeschoss und Kellergeschoss aussieht. Mieter der Einliegerwohnung könnten sich ansonsten durch Laufgeräusche aus der Wohnung von oben gestört fühlen. Die Mindestanforderungen an den Tritt-, Körper- und Luftschallschutz sind in den Vorschriften der DIN 4109 geregelt.
Berücksichtigung von Lichtverhältnissen und Belüftung im Keller
Hausbesitzer müssen sich auch die Frage stellen, wie es mit den Lichtverhältnissen in der Einliegerwohnung im Keller aussieht. Gibt es genügend Fenster, die einen Ausblick nach draußen ermöglichen und ausreichend Tageslicht gewährleisten?
Ebenso wichtig wie die Lichtverhältnisse ist die Belüftung im Keller. Die Luftfeuchtigkeit darf nicht mehr als 60 % betragen, da ansonsten der Keller zu feucht ist und für eine bessere Durchlüftung gesorgt werden muss. Dies kann sowohl mit größeren Fenstern als auch mit einer Lüftungsanlage realisiert werden.
Sicherheits- und Notausgangsbestimmungen für Kellerräume
Zusätzlich muss auch an die Sicherheit der zukünftigen Mieter gedacht werden. Dabei geht es jedoch nicht nur um Außentreppen, Rampen und Bodenbeläge, welche rutschfrei sein müssen. In Bezug auf den Einbruchschutz müssen Fenster und Türen einbruchsicher sein. Nicht unwichtig in diesem Zusammenhang ist auch der Brandschutz.
Wie gestaltet man den Zugang und die Privatsphäre für eine Keller-Einliegerwohnung?
Im Zuge der Privatsphäre ist ein separater Eingang für die Einliegerwohnung zwingend vorgeschrieben. Der Mieter muss einen eigenen Strom- und Wasseranschluss bekommen. Ebenso wichtig ist der eigene Briefkasten, damit auch hier die Privatsphäre gewahrt bleibt.
Welche technischen Aspekte sind bei der Einrichtung einer Einliegerwohnung im Keller zu berücksichtigen?
Bei einem Haus mit Einliegerwohnung sollten die technischen Aspekte nicht nur für die Hauptwohnung gelten, sondern auch für die Einliegerwohnung. Wir haben hier recherchiert.
Elektrische Installationen und Sicherheitsvorkehrungen im Keller
Für die Wohnung im Keller des Hauses müssen sämtliche Installationen bedacht werden. Dies gilt sowohl für die Heizung als auch für den Strom und das Wasser. Im Zuge dessen müssen natürlich auch Wasserleitungen und Abwasserrohre gelegt werden. Nicht zu vergessen sind der Telefon- und Internetanschluss sowie eventuell Smart Home Lösungen. Entsprechende Zähler sorgen dafür, dass der Verbrauch von Strom, Wasser und Heizenergie separat für die Einliegerwohnung abgelesen und abgerechnet werden kann.
Heizung, Belüftung und Klimatisierungsoptionen im Keller
Wie bereits erwähnt, muss der Keller sich beheizen lassen und daher mit einer Heizanlage ausgestattet sein. Ebenso wichtig ist die Belüftung der Kellerräume, was sowohl durch ausreichend große Fenster oder durch eine spezielle Lüftungsanlage mit Klimasystem möglich ist. Natürlich darf auch die Dämmung nicht vernachlässigt werden, damit Heizwärme nicht verloren geht.
Nutzung erneuerbarer Energien für die Keller-Einliegerwohnung
Erneuerbare Energien können für die Einliegerwohnung ebenso genutzt werden wie für die Hauptwohnung. Die Nutzung von erneuerbaren Energien für die Einliegerwohnung wird durch die KfW-Bank ebenso gefördert wie für den Rest des Hauses.
Die Förderung gilt insbesondere für den Neubau eines energieeffizienten Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung, denn diese wird für jede abgeschlossene Wohneinheit genehmigt. Hausbesitzer können so ganz einfach die Förderungen verdoppeln. Pro Wohneinheit können mit dem Wohngebäudekredit 261 und 262 maximal 150.000 Euro zinsgünstiges Darlehen sowie ein Tilgungszuschuss von 18.750 Euro genehmigt werden.
Wie beeinflusst eine Einliegerwohnung im Keller den Wert der Immobilie?
Durch eine Einliegerwohnung gewinnt die Immobilie deutlich an Flexibilität. Dies bedeutet wiederum bei einem eventuellen Verkauf, dass ein deutlich höherer Marktwert erzielt werden kann. Ein. Haus mit einer Einliegerwohnung lässt sich aufgrund der vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten deutlich leichter verkaufen.
Welche Kosten sind mit dem Bauen einer Einliegerwohnung im Keller verbunden?
Die Einliegerwohnung bringt beim Neubau einen deutlich größeren Planungsaufwand mit sich. Baufamilien müssen aufgrund der Einliegerwohnung mit Mehrkosten von 30.000 bis 60.000 Euro rechnen. Jedoch kommt es durch die Größe, die Ausstattung und den Besonderheiten zu deutlichen Preisdifferenzen.
Fazit zur Einliegerwohnung im Keller
Wer sich beim Hausbau für ein Haus mit Einliegerwohnung entscheidet, profitiert von einer Reihe von Vorteilen. Die Finanzierung des Eigenheims kann durch Mieteinnahmen auf sichere Beine gestellt werden. Jedoch ist beim Vermieten darauf zu achten, dass die Chemie zwischen Mieter und Vermieter stimmt, sonst kann es sehr schnell zu unschönen Situationen und in Folge dessen zu langwierigen Streitereien kommen. Die Hausbesitzer sollten bei einer Einliegerwohnung aber nicht nur die Vorteile sehen, sondern sich auch die Nachteile bewusst machen.
Das Bauvorhaben Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung sollte immer umsichtig geplant und nur mit Hilfe eines Architekten umgesetzt werden. Neben der Baugenehmigung sind einige weitere Vorgaben zu beachten, damit der Wohnraum auch vermietet werden kann.
