Bodengutachten

Damit es nicht zu Überraschungen beim Hausbau kommt, sollten Bauherren im Vorfeld unbedingt an ein Bodengutachten denken. Sicherlich fallen hierzu erst einmal Kosten an, doch im Nachhinein kann damit Geld gespart werden, da sich dadurch Schäden am Haus vermeiden lassen. Der folgende Ratgeber soll alle Fragen rund um das Bodengutachten, welches oft auch als Baugrundgutachten oder als Gründungsgutachten bezeichnet wird, klären. Des Weiteren möchten wir den Ablauf und die anfallenden Kosten für ein Bodengutachten erläutern.

Bedeutung und Zweck von Bodengutachten

Mit einem Bodengutachten können Baugrundgutachter die Qualität des Bodens und die Bodenbeschaffenheit überprüfen. Dies ist wichtig, um sicherzustellen, dass sich der Baugrund für den Hausbau auch eignet.

Üblicherweise erfolgt beim Bodengutachten eine geoanalytische Untersuchung des Baugrunds, umso die Wechselwirkung zwischen Bebauung in der Nachbarschaft, dem Grundwasser sowie dem Bauwerk abzubilden. Neben dem Baugrund werden auch noch weitere Gegebenheiten überprüft.

Auf keinen Fall sollten Laien ein Grundstück für den Hausbau als gut befinden, nur weil in der Nachbarschaft bereits Häuser stehen. In vielen Fällen muss vor dem Bauen der Boden optimiert werden. Dies bedeutet, der Boden muss in der Lage sein, massive Immobilien oder einen Keller zu tragen. Durch ein Baugrundgutachten kann dies ermittelt werden und Baufamilien erhalten dadurch eine gewisse Planungssicherheit, da sich Schäden und Risiken von Anfang an vermeiden lassen. Dazu zählen Risse, die durch Absackungen, Feuchtigkeit und Setzungen entstehen und im schlimmsten Fall zum sofortigen Baustopp führen. Für den Bauherren bedeutet dies nicht nur Ärger, sondern Mehrkosten, die nicht geplant waren. Gleichzeitig gilt das Bodengutachten als rechtliche Absicherung, wenn es zu Folgeschäden kommen sollte.

Was ist in einem Bodengutachten enthalten?

Im Bodengutachten werden von den Sachverständigen für Geotechnik die Ergebnisse der Bodenuntersuchung festgehalten. Somit liefert das Bodengutachten entsprechende Informationen, wenn sich die Frage stellt, ob ein Haus ohne Bedenken auf dem entsprechenden Grundstück gebaut werden kann. Im Einzelnen sind das:

Name Auftraggeber
Bauort und Bauwerk
Vorkommen von Grundwasser sowie eventuelle Belastungen auf dem Baugrund
Angaben zu den bodenmechanischen Eigenschaften wie Setzungsverhalten und Tragfähigkeit
Belastbarkeit des Baugrunds
Bodenbeschaffenheit wie zum Beispiel Bodenart und Bodenkennwerte
Bodenbeschaffenheit in Bezug auf Frostsicherheit
Versickerungsfähigkeit von Oberflächenwasser durch Regen und künstlicher Bewässerung
Bebauung von Nachbargrundstücken
Vorgaben rund um die Ausführung des Erdaushubs
Hinweise auf eventuelle Altlasten bzw. Kampfmittel auf dem Grundstück – erweitertes Gutachten nötig
Abdichtung des Hauses – einfaches Mauerwerk oder wasserdichter Keller
Lage des Grundstücks (Erdbebenzone)

Sollte das Bodengutachten Auffälligkeiten oder Probleme des Baugrundstücks erkennen lassen, dann werden von den Sachverständigen vor Baustart konkrete Maßnahmen zur Bodenverbesserung angeraten, wie zum Beispiel spezielle Verdichtungen.

Arten von Bodengutachten

Um ein Bodengutachten zu erstellen, stehen den Sachverständigen verschiedene Arten und Methoden zur Verfügung. Am gängigsten sind dabei das Bohren, Schürfen und Sondieren. Welche Art bzw. Methode zum Einsatz kommt, hängt immer von den örtlichen Gegebenheiten des Grundstücks ab.

Das Bodengutachten selbst ist in vier Teile unterteilt:

Teil 1 – Geotechnisches Gutachten – Dadurch wird die Planungssicherheit erhöht und das Baugrundrisiko vermindert. Es enthält Grundlagen für eine fachgerechte Fundamentplanung, Empfehlungen rund um die Baugrube sowie zum Grundwasser.
Teil 2 – hydrogeologisches Gutachten – Es enthält Grundlagen für den Bau einer Versickerungsanlage, eines Trinkwasserbrunnens sowie zur Ausweisung der Grundwasserschutzzone. Des Weiteren enthält es Angaben zu den hydraulischen Durchlässigkeiten, der Lage des Grundwasserspiegels, der Fließrichtung und der Fließgeschwindigkeit.
Teil 3 – Beurteilung von geologischen Naturgefahren – Erstellung einer geologischen Kartierung.
Teil 4 – Schadstoffe, Altlasten – Diese sorgen für eine Wertminderung des Grundstücks und stellen gleichzeitig ein Baurisiko dar.

Wer ist für die Erstellung eines Bodengutachtens zuständig?

Die fachgerechte Untersuchung des Bodens mit dem dazugehörigen Bodengutachten wird von einem unabhängigen Sachverständigen für Geotechnik, einem Bauingenieur oder einem Geologen durchgeführt. Sowohl Bauträger als auch Bauherren müssen den Bodengutachter selbst beauftragen. Wenn möglich, sollte der Gutachter aus der Region kommen, da er dann üblicherweise fundierte Vorkenntnisse rund um das Grundstück hat und über Besonderheiten Bescheid weiß.

Wie lange dauert ein Baugrundgutachten?

Die Erstellung eines Bodengutachtens kann nicht innerhalb weniger Stunden erfolgen. Auch wenn die Bohrarbeiten auf dem Grundstück oftmals schon in rund 3 Stunden abgeschlossen sind, muss für die detaillierte Untersuchung des Bodens im Labor sowie der dazugehörigen schriftlichen Ausarbeitung deutlich mehr Zeit eingeplant werden. Im Schnitt sollten hier 1 bis 2 Wochen eingeplant werden. Werden im Rahmen der Untersuchungen Schadstoffe und dergleichen in den Proben gefunden, dann nimmt dies weitere Zeit in Anspruch, bis der Bauherr endlich das Bodengutachten in Händen hält. Dies wiederum kann die Planung rund um den Hausbau deutlich beeinflussen.

Was kostet ein Bodengutachten?

Im Schnitt kann für ein Baugrundgutachten mit Kosten von 1.000 bis 2.500 Euro kalkuliert werden. Wesentliche Faktoren für die Kosten des Bodengutachtens sind die Größe des Grundstücks, der Aufwand für die Analyse auf dem Baugrund und im Labor.

Üblicherweise werden pro Quadratmeter Grundfläche 5 Euro als Anfangspreis festgesetzt. Bei einem Bauvorhaben mit Keller steigen die Kosten um ca. 15 bis 20 %. Dies bedeutet, dass Bauherren bei einem Standardgutachten mit rund 1.000 Euro rechnen müssen. Treten Probleme auf und müssen weiterführende Untersuchungen in Auftrag gegeben werden, steigen die Kosten schnell auf bis zu 2.500 Euro an.

Im ersten Moment erscheinen die Kosten für das Baugutachten sehr hoch. Kommt es jedoch zu Problemen bei der Gründung oder zu Mängeln bei der Abdichtung, sind die genannten Kosten sehr niedrig, weshalb ein Baugrundachten für jedes Bauvorhaben als Bestandteil gesehen werden sollte. Sowohl im Bauvertrag als auch im Kaufvertrag sollte das Bodengutachten vereinbart werden.

Auftraggeber für das Bodengutachten sollten verschiedene Angebote einholen, denn die Kosten können je nach Baugrundgutachter deutlich variieren. Dennoch sollten Baufamilien nicht nur auf den Preis achten, sondern auch auf die Qualitätsunterschiede des Gutachtens. So ist es möglich, dass Bodengutachter zur Beschaffenheit nur ein paar Seiten schreiben, während andere wiederum fast ein Buch mit entsprechenden Informationen erstellen.

Bodengutachten - der Ablauf

Im Rahmen von Rammkern-Bohrungen in Kombination mit Ramm-Sondierungen oder durch das Schürfen mit einem Bagger können oftmals schon erste Erkenntnisse getroffen werden. Für genauere Informationen werden die Bodenproben zur Analyse in ein Labor gegeben, welches eine Untersuchung vornimmt. Im Labor wird dabei zwischen bodenmechanischen und chemischen Analysen unterschieden. Für die bodenmechanischen Analysen wird das Erdreich gesiebt, umso Aufschluss zur Korngrößenverteilung zu bekommen. Des Weiteren kann der Boden auch im Hinblick auf Konsistenz und Plastizität untersucht werden.

Ist mit einer Belastung der Böden zu rechnen, wird die chemische Analyse nötig. Allerdings muss der Bodengutachter sich hier mit dem Bauherren abstimmen und das weitere Vorgehen planen.

Mithilfe der Rammsondierungen bzw. der schweren Rammsondierungen (DPH) nach DIN EN ISO 22476-2 kann die Lagerungsdichte (Tragfähigkeit der Kiese und Sand) bewertet werden.

Der eigentliche Ablauf des Gutachtens wird von der geotechnischen Kategorie in Bezug auf die Schwierigkeiten mit der baulichen Anlage sowie auf die Tragfähigkeit des Bodens beeinflusst. Aus diesem Grund wird das Bodengutachten in verschiedene Untersuchungen unterteilt:

Voruntersuchungen – Finden meist im Rahmen der Standortwahl und bei der Vorplanung statt. Hierbei geht es um die Bebaubarkeit des Grundstücks sowie die Baustoffgewinnung.
Hauptuntersuchungen – Sowohl für den Entwurf als auch für die Ausschreibung und die Baudurchführung sind diese Untersuchungen wichtig und sind daher Grundlage sowohl beim Grundstückskauf als auch beim Bebauen.
Baubegleitende Untersuchungen – Hiermit sind Prüfungen, Messungen und Versuche gemeint mit einer dazugehörigen geologischen Dokumentation. So werden die Verhältnisse in der Baugrube überprüft.

Ist ein Bodengutachten Pflicht?

Bisher ist das Bodengutachten in Deutschland noch keine Pflicht. Allerdings raten Baugrundgutachter vor dem Kauf oder spätestens vor dem Bau zu einem solchen Gutachten.

Grund hierfür ist, dass Baufamilien bzw. Eigentümer eines Grundstückes alle Risiken tragen, die durch das Bauen verursacht werden.

Wirken sich der Bau oder die Bauarbeiten auf das Nachbargrundstück aus, dann wird ein Bodengutachten zur Pflicht. Mit einem Baugrundgutachten können sich Baufamilien so vor den Folgen schützen, die durch den Bau auf ihrer Grundstücksfläche entstehen.

Warum ist ein Bodengutachten wichtig?

Durch das Bodengutachten kann ein eventuell auftretendes Baugrundrisiko im Vorfeld erkannt werden. Die Kosten für das Bodengutachten können in das Bauprojekt einkalkuliert werden, was der Baufamilie auf der einen Seite Geld spart und auf der anderen Seite die Nerven schont.

Durch ein Bodengutachten können die folgenden Risiken frühzeitig erkannt werden:

Geringe Tragfähigkeit sowie Aufbau des Baugrunds
Sehr hoher Grundwasserspiegel in dessen Folge das drückende Wasser großen Druck auf die Abdichtungen des Hauses ausübt.
Hohlräume im Untergrund (Dolinen, Karsttrichter)
Erkennen von sehr anspruchsvollen Böden
Keine standfesten Böschungen
Schwer lösbares Gestein
Schadstoffe im Baugrund (Altlasten, Chemikalien, Blindgänger)

Baufamilien sollten auf keinen Fall der beauftragten Baufirma oder dem Architekten trauen, wenn diese behaupten, dass auch ohne Bodengutachten auf dem Grundstück gebaut werden kann. Hier ist größte Vorsicht geboten und Baufamilien sollten immer auf Nummer sicher gehen.

Wird kein Baugrundgutachten erstellt und es kommt beim Bau zu Problemen, dann haftet der Bauherr. Laut DIN 4020 trägt der Bauherr das Baurisiko des kompletten Bauvorhabens. Auch wenn sich durch das Bodengutachten die Bodenverhältnisse nicht ändern, dient das Bodengutachten als Grundlage für die verschiedenen Planungsleistungen. Aus diesem Grund sollte das Bodengutachten in jedem Fall dem Architekten und dem Statiker (Tragwerkplaner) zur Verfügung gestellt werden, da diese die Ergebnisse der Analyse in ihre Berechnungen miteinfließen lassen.

Fazit zum Bodengutachten

Mit einem Bodengutachten gehen Baufamilien immer auf Nummer sicher. Dabei spielt es keine Rolle, ob sie ein Fertighaus oder ein Massivhaus bauen möchten. Das Baugrundachten sorgt in jedem Fall für Klarheit und kann Risiken durch Feuchtigkeit oder Setzungen minimieren. Des Weiteren können Baufamilien sich vor hohen Kosten schützen, die durch später festgestellte Probleme am Haus auf sie zukommen. Bevor also ein Bauvorhaben in die Tat umgesetzt wird, sollte immer ein Bodengutachten in Auftrag gegeben werden.