Grundstück finden

Wer plant, ein Haus zu bauen, benötigt ein entsprechendes Grundstück. Um ein Grundstück finden/kaufen zu können, müssen einige Hürden genommen werden. Die Suche nach einem passenden Grundstück für den Hausbau gestaltet sich oft schwieriger als im ersten Moment gedacht. Gerade in Großstädten scheint dies aktuell unmöglich zu sein, denn die Preise pro Quadratmeter explodieren im wahrsten Sinne des Wortes. Dennoch sollten zukünftige Bauherren den Baugrund vor einem Kauf prüfen und nicht bei einem verlockenden Angebot auf die Aussagen der Verkäufer hereinfallen. Der folgende Artikel soll potenziellen Bauherren bei der Grundstückssuche helfen und entsprechende Tipps geben.

Wie finde ich das richtige Grundstück?

Seit einigen Jahren sind in Deutschland freie Baugrundstücke eher Mangelware. Dennoch sollten Bauherren sich nicht entmutigen lassen. Es gibt eine Reihe von verschiedenen Möglichkeiten, ein passendes Baugrundstück zu finden und letztendlich auch zu kaufen. Mit den folgenden Tipps möchten wir eine kleine Hilfestellung zur Baugrundstückssuche geben.

Wo beginne ich bei meiner Suche nach einem geeigneten Grundstück?

Für die Suche nach einem Baugrundstück können verschiedene Wege eingeschlagen werden. Entgegen der landläufigen Meinung lassen sich mit einem Makler nicht nur bestehende Immobilien finden, sondern auch freie Grundstücke. In der Regel kennen Makler den Markt entsprechend gut und haben dementsprechend auch Kontakte.

Wer einen Makler mit der Grundstücksuche beauftragt, muss wissen, dass er dafür Gebühren zahlen muss, welche auch als Courtage bezeichnet werden. In der Regel werden 3,57 % des Kaufpreises für das Baugrundstück fällig. Die Courtage wird von den Maklern direkt in Rechnung gestellt.

Wer diese Kosten einsparen möchte, kann auch direkt über die Gemeinden in der Wunschregion nach freien Grundstücken suchen. Gerade in kleineren Städten oder Gemeinden rund um die Ballungszentren ist dies meist erfolgversprechend. Experten sprechen vom sogenannten Speckgürtel. Helfen Gemeinde oder Städte bei der Grundstückssuche für das Eigenheim, fallen üblicherweise keine weiteren Gebühren an.

Grundstücke sind auch in den einschlägigen Online-Portalen (Immowelt.de) im Internet unter den Rubriken Bauland zu finden. Zukünftige Baufamilien können anhand der Online-Portale bequem von zu Hause aus nach einem Baugrundstück, welches alle Voraussetzungen erfüllt, suchen. Vor dem Kauf sollte das Grundstück jedoch besichtigt werden, damit es nicht zu negativen Überraschungen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages kommt.

Zahlreiche Bauträger helfen ebenfalls bei der Suche nach einem Baugrundstück. Dies hat den Vorteil, dass keine zusätzliche Provision anfällt und das Grundstück perfekt zum gewählten Haus passt.

Letztendlich kann nach einem passenden Baugrundstück auch auf Hausbau- und Immobilienmessen gesucht werden. Die Aussteller bieten hier nicht nur ihre Häuser an, sondern auch gleich das passende Baugrundstück. Zukünftige Baufamilien sollten im Rahmen der Grundstückssuche den Besuch einer solchen Messe einplanen. So können Sie nicht nur einen Bauplatz, sondern auch das passende Eigenheim sowie die entsprechende Baufirma finden. Selbst der weiteste Weg und der Aufwand lohnen sich am Ende.

Welche Kriterien sind wichtig, um das optimale Grundstück zu finden?

Bevor ein Grundstück gekauft wird, sollte eine Liste mit Kriterien erstellt werden, die unbedingt erfüllt werden müssen, damit man sich nach dem Bau des Traumhauses wohlfühlt. Dazu zählen der Weg zur Arbeit oder ob Kitas und Schulen in der Nähe sind. Nicht unwichtig sind auch die Infrastruktur, öffentliche Verkehrsmittel sowie Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung. Für den Wohlfühlfaktor ist auch die Nachbarschaft von großer Wichtigkeit sowie die Lage des Grundstücks in Bezug auf Garten und dergleichen.

Nachfolgend eine Auflistung der wichtigsten Kriterien:

Grundstücksgröße und der Zuschnitt – Das Grundstück muss genügend Platz für das Traumhaus bieten. Dabei sind die Mindestabstände zu den Grenzen sowie die maximale Fläche für die Bebauung sehr wichtig.
Kaufpreis – Der Preis pro Quadratmeter sollte sich an den jeweiligen Bodenrichtwerten orientieren.
Lage und Infrastruktur – Gibt es Lärmquellen in der Nähe? Welche Möglichkeiten zum Einkaufen und zur Freizeitgestaltung gibt es? Wie sieht die Verkehrsanbindung aus und wie ist das direkte Umfeld um das Grundstück?
Bebaubarkeit – Wie sieht es mit der Bodenbeschaffenheit aus? Ist es bereits erschlossen? Darf darauf gebaut werden? Gibt es Vorgaben bzw. Anforderungen für die Bebauung? In welchem Zustand ist der Baugrund?
Informationen aus dem Grundbuch – Liegt eine Grundschuld auf dem Areal? Gibt es Wegerechte für andere Personen? Sind Altlasten auf den Flächen bekannt?

Welche verschiedenen Arten von Grundstücken gibt es?

Wenn auf dem Baugrund nicht gebaut werden darf, nützt das schönste Grundstück nichts. Aus diesem Grund sollte vor dem Kauf der Bebauungsplan eingesehen werden und bei Unklarheiten das Stadtplanungsamt um Informationen gebeten werden. Der jeweils gültige Bebauungsplan schreibt vor, welche Dachform das Haus haben muss bzw. wie viel Geschosse erlaubt sind. Des Weiteren wird im Bebauungsplan die maximale Bebaubarkeit festgelegt und wie die Außenanlagen gestaltet werden müssen.

Im Bebauungsplan wird zwischen den verschiedenen Arten von Grundstücken unterschieden:

Voll erschlossenes Bauland – Hier kann direkt mit der Bebauung begonnen werden. In Fachkreisen ist die Rede von “baureifes Land”.
Bauland ohne Erschließung – Die Erschließung. Wird von der Stadt geregelt, allerdings ist diese nicht daran gebunden.
Bauerwartungsland – Es gibt keinen Bebauungsplan und das Grundstück ist nicht erschlossen. Im schlimmsten Fall müssen Besitzer jahrelang auf die Erschließung warten.
Grundstück im Außenbereich – In der Regel sind nur land- und forstwirtschaftliche Betriebsflächen erlaubt. In einigen Fällen kann eine Ausnahmegenehmigung von der Baubehörde erteilt werden.

Standort und Lage des Grundstücks

Vor dem eigentlichen Grundstückskauf sollten zukünftige Hausbesitzer sich nicht nur die infrage kommenden Regionen genauer anschauen, sondern das Bauvorhaben auch in Bezug auf die Lage genau prüfen.

Warum ist die Standortwahl so entscheidend?

Die Standortwahl für das Eigenheim wirkt sich langfristig auf die Lebensqualität der Familie aus. Gleichzeitig hat sie auch Einfluss auf den Wert des Eigenheims. Nur wenn der Standort für das Haus mit den persönlichen Lebensgewohnheiten im Einklang ist, kann die Grundlage für hochwertiges Wohnen gelegt werden.

Die wichtigsten Standortfaktoren dabei sind:

Einschätzung Wohnungsmarkt
Wirtschaftskraft in der Region und damit verbunden die Arbeitslosigkeit
Infrastruktur rund um den Verkehr

Welche Überlegungen sollte ich bei der Auswahl der Lage anstellen?

Zu den wesentlichen Überlegungen bei der Auswahl der Lage zählen neben einem breiten Branchenmix, der in Bezug auf Arbeitslosigkeit nicht unwichtig ist, auch die verkehrstechnische Infrastruktur. Ein Grundstück, welches in einem gut ausgebauten öffentlichen Verkehrsnetz liegt, erhöht die Mobilität deutlich. Dies gilt nicht nur für gut ausgebaute Bundesstraßen, sondern auch für nahe gelegene Autobahnanschlüsse.

Des Weiteren spielt die Standortsicherheit eine wichtige Rolle. Hierbei geht es um die Berücksichtigung möglicher Naturkatastrophen wie zum Beispiel Hochwasser, Stürme sowie ökologische Altlasten im Erdreich durch gefährliche Industrieanlagen.

Selbst verlockende Angebote der Anbieter sollten nicht zu einem übereilten Kauf verleiten, bevor nicht alles überprüft und entsprechende Informationen zur Bodenbeschaffenheit, der Umgebung des Grundstücks sowie der Planung rund um das Traumhaus eingeholt wurden.

Grundstücksmarkt analysieren

Vor dem Grundstück kaufen sollte der Grundstücksmarkt ausführlich analysiert werden. Grund hierfür ist, dass sehr oft Grundstücke vollkommen überteuert angeboten werden oder die Eigentümer vor Baubeginn mit weiteren Kosten rechnen müssen. Letzteres ist oft der Fall, wenn das Grundstück noch nicht erschlossen ist oder wenn Altlasten entfernt werden müssen.

Damit beim Grundstückskauf keine überteuerten Quadratmeterpreise von Verkäufern gefordert werden können, sollten Interessenten sich bei der zuständigen Gemeinde nach dem Bodenrichtwert erkundigen. Nicht selten sind in Nachbargemeinden nahezu ähnliche Grundstücke deutlich günstiger zu bekommen.

Wichtig dabei ist, dass es beim Grundstückskauf nicht nur um den Quadratmeterpreis geht, sondern um eventuell anfallende Zusatzkosten. Mit einem Bodengutachten kann vor dem Kauf überprüft werden, ob mit Folgekosten rund um das Traumhaus zu rechnen ist.

Des Weiteren sind auch die Zukunftsperspektiven für ein Grundstück von größter Wichtigkeit. Das Grundstück sollte nach Möglichkeit nicht in einem Abzugsgebiet liegen, denn dann verliert es im Laufe der Jahre deutlich an Wert. Für eine gute Zukunftsperspektive sprechen viele Firmen vor Ort, Hochschulen und Universitäten in der Nähe sowie ein entsprechender Tourismus.

Wie viel kostet ein Grundstück?

Je nach Lage, Schnitt und weiteren Faktoren können die Preise bei unbebauten Grundstücken deutlich variieren. Auch von Bundesland zu Bundesland schwanken die Preise für Grundstücke deutlich. Mit der folgenden Tabelle möchten wir einen Überblick bei der Suche zu den Kosten pro Quadratmeter Baugrundstück geben:

Bundesland	Preis in € pro qm
Baden-Württemberg	219,50
Bayern	344,39
Berlin	1.177,11
Brandenburg	146,63
Bremen	170,44
Hamburg	1.099,91
Hessen	241,70
Mecklenburg-Vorpommern	70,96
Niedersachsen	108,52
Nordrhein-Westfalen	148,11
Rheinland-Pfalz	121,74
Saarland	106,91
Sachsen	143,56
Sachsen-Anhalt	53,91
Schleswig-Holstein	120,77
Thüringen	55,17

Makler oder Eigenrecherche?

Ob man die Suche des passenden Grundstücks einem Makler überlässt oder in Eigenregie sucht, bleibt jedem selbst überlassen. Die Suche in Eigenregie erfordert in der Regel viel Zeit, da nicht selten auch in andere Regionen gereist werden muss. Wer sich im Internet auskennt, kann auch auf Portalen wie immowelt.de nach einem Baugrundstück suchen und auf entsprechende Angebote bzw. Anzeigen reagieren. Engagiert man einen Makler, muss man wissen, dass für dessen Arbeit Gebühren, die sogenannte Courtage, fällig werden.

Wie verläuft eine typische Grundstücksbesichtigung?

Das Grundstück sollte genau überprüft und dabei bewertet werden. Da der Preis eines Grundstücks für den Laien nicht immer auf den ersten Blick zu erkennen ist, sollten Käufer mithilfe eines Vergleichswertverfahrens überprüfe, ob der geforderte Preis gerechtfertigt ist. Gleichzeitig sollte der Käufer eine Grundstücksbewertung vornehmen. Dies geht am einfachsten mit einem Bodengutachten, welches in Auftrag gegeben werden muss, sofern der Verkäufer nicht bereits eine Baugrunduntersuchung hat vornehmen lassen. Im Rahmen der Grundstücksbesichtigung sollte auch überprüft werden, ob eventuell noch Bäume gefällt werden müssen oder weitere Zusatzkosten entstehen. Allerdings dürfen Bäume auf dem Grundstück nicht einfach gefällt werden. Genaueres dazu können Käufer in der Baumschutzsatzung nachlesen.

Welche Bauvorschriften und -regelungen sind für mein Grundstück relevant?

In erster Linie ist der Bebauungsplan maßgeblich, denn hier wird alles rund um die Bebauung der Grundstücke geregelt. Den Bebauungsplan können Interessierte bei der zuständigen Gemeinde bzw. dem Bauamt einsehen. Hier erfahren sie, welche Dachform ihr Haus haben darf und wie viele Geschosse erlaubt sind.

Des Weiteren sollten zukünftige Häuslebauer beim Grundstück kaufen darauf achten, wie das Baugrundstück deklariert ist. Laut dem Bebauungsplan wird unterschieden in

Voll erschlossenes Baugrundstück
Bauland ohne Erschließung
Bauerwartungsland
Grundstück im Außenbereich

Auch ein Blick in das Grundbuch ist es ratsam. Dort kann der neue Eigentümer feststellen, ob es Hypothekenlasten oder etwas ähnliches für das Grundstück gibt. Auch Grundschulden zugunsten der Bank sind nicht unwichtig. Entsprechende Informationen sind im Grundbuch unter Abteilung III aufgelistet.

Welche Schwierigkeiten könnten beim Kauf eines Grundstücks auftreten?

Das wohl größte Problem ist, wenn auf dem neu erworbenen Grundstück überhaupt nicht gebaut werden darf, weil es dafür keinen Bebauungsplan gibt. Eine weitere Schwierigkeit, die sich durch das Kaufen eines Grundstücks ergeben kann, ist, dass das Haus nicht nach den eigenen Wünschen und Vorstellungen gebaut werden darf, weil es zu viele Einschränkungen laut Bebauungsplan gibt.

Welche Maßnahmen sollten ergriffen werden, um mögliche Risiken zu bewerten?

Bereits im Vorfeld sollten alle Fragen mit dem zuständigen Bauamt geklärt werden. Hierbei erfahren zukünftige Eigentümer, ob beim Hausbau alle Wünsche nach eigenen Vorstellungen umgesetzt werden können. Des Weiteren muss klar sein, ob die Finanzierung durch die Bank sicher ist, denn ohne entsprechende Finanzierung nützt das Baugrundstück der Baufamilie wenig.

Mit einem Bodengutachten können schon vor dem Bauplatz kaufen eventuelle Zusatzkosten ermittelt werden, die unter Umständen dazu führen, dass auf den Bauplatz verzichtet wird. Bevor der Traum vom eigenen Haus komplett platzt, lohnt es sich in der Umgebung nach vergleichbarem Bauland zu suchen. Eine Vielzahl von Informationsquellen kann hier hilfreich sein. Das Geld für das Bodengutachten ist somit keine unnötige Ausgabe, denn mit einem entsprechenden Gutachten sind Familien vor bösen Überraschungen sicher.

Fazit: Schritte zum erfolgreichen Grundstückskauf

Nahezu in jeder Stadt in Deutschland sind freie Baugrundstücke kaum noch zu finden. Findet sich dann ein passendes Stück Bauland, sollte überprüft werden, ob der geforderte Preis auch akzeptabel ist, da das eigene Budget genau vorgibt, wie viel Bauland und Haus sich jeder leisten kann. Baufamilien müssen sich jedoch nicht gleich vom Hausbau verabschieden, denn mithilfe von verschiedenen Förderprogrammen kann der Traum vom Eigenheim in Erfüllung gehen. Des Weiteren kann es hilfreich sein, bei der Grundstücksuche in der näheren Umgebung oder auf dem Land zu suchen.