Baugrundgutachten
Damit es beim Hausbau nicht zu unschönen Überraschungen kommt, sollten zukünftige Bauherren bei der Planung für das Traumhaus ein paar wichtige Punkte beachten. Ein wesentlicher Punkt hierbei ist das Baugrundgutachten. Sicherlich verursacht ein solches Gutachten Mehrkosten, die sich jedoch im Nachhinein bezahlt machen. Aufgrund von Kenntnissen zur Bodenbeschaffenheit lassen sich Schäden am Eigenheim wie zum Beispiel Risse und Setzungen bereits im Vorfeld vermeiden. Mit diesem Artikel möchten wir auf die Notwendigkeit eines Baugrundgutachtens sowie auf die anfallenden Kosten näher eingehen.
Inhaltsverzeichnis
Was ist ein Baugrundgutachten?
In Fachkreisen wird ein solches Gutachten auch als Baugrund- und Gründungsgutachten sowie als geologischer Bericht bezeichnet. Mit dem Baugrundgutachten erhalten Eigentümer Auskunft über den Aufbau des Baulands sowie Einzelheiten zur Beschaffenheit des Erdreichs. Das Gutachten enthält des Weiteren Informationen zur Bebaubarkeit des Grundstücks oder ob Bodenverbesserungen bzw. gar ein Bodenaustausch vorgenommen werden muss, damit die Stabilität des Hauses gewährleistet ist.
Beim Bodengutachten wird der Baugrund geoanalytisch untersucht, umso Wechselwirkungen zwischen der Bebauung in der Nachbarschaft, dem Grundwasser und dem eigenen Bauvorhaben aufzuzeigen.
Definition und Zweck eines Baugrundgutachtens
Das Bodengutachten gibt dem Grundstückseigentümer Auskunft über die Beschaffenheit des Erdreichs, um sicherzustellen, dass das Bauland sich für das geplante Bauprojekt eignet. Schließlich kann niemand sagen, ob das Baugrundstück für das Traumhaus ohne weitere Vorbereitungen geeignet ist. Selbst Grundstücke, die in unmittelbarer Nachbarschaft gebaut sind, sind kein Garant für einen sicheren Hausbau.
Unter Umständen werden im Baugrundgutachten Vorschläge zu Verbesserungsmaßnahmen gemacht, um die Bebaubarkeit deutlich zu verbessern. Nur durch ein Bodengutachten kann mit Sicherheit gesagt werden, ob auf dem Grundstück ein Massivhaus mit Keller ohne Beeinträchtigungen errichtet werden kann. Das Bodengutachten ist somit die Basis für jeden Hausbau und sollte aus Kostengründen nicht vernachlässigt werden.
Durch die Analyse des Bodens in Verbindung mit dem Baugrundgutachten können Schäden und Baurisiken von Anfang an vermieden werden. Dabei geht es in erster Linie um Schäden, die durch Setzungen, Absackungen und durch Feuchtigkeit entstehen. In Fachkreisen wird von einem Baugrundrisiko gesprochen. Sollten während der Bauphase die erwähnten Schäden auftreten, kann dies einen sofortigen Baustopp bedeuten. Dies bedeutet nicht nur Ärger für die Baufamilie, sondern auch deutlich Mehrkosten. Laut Experten bekommen Bauherren durch das Baugrundgutachten mehr Planungssicherheit rund um ihr neues Eigenheim. Dies betrifft sowohl die Planung als auch alle anfallenden Kosten. Gleichzeitig dient das Bodengutachten als rechtliche Absicherung bei auftretenden Folgeschäden.
Für den Statiker sind bei der Planung die Daten aus dem Baugrundgutachten wichtig, denn nur so kann er das Fundament, also die Bodenplatte exakt berechnen. Grundsätzlich werden Statiker für ihre Berechnungen haftbar gemacht, weshalb sie auf die Informationen aus einem solchen Gutachten angewiesen sind. Würde der Statiker ohne die vorliegenden Informationen seine Berechnungen vornehmen, kann durchaus von Fahrlässigkeit gesprochen werden.
Baufamilien sollten sich nicht von Häusern in der Nachbarschaft oder von Aussagen der Baufirma täuschen lassen und aus Kostengründen auf das wichtige Bodengutachten verzichten. Die Bodeneigenschaften auf dem eigenen Grundstück können deutlich schlechter sein als auf dem Nachbargrundstück nur ein paar Meter weiter. Unterschiede in den Bodeneigenschaften sind auf engem Areal keine Seltenheit und können auf keinen Fall mit dem bloßen Auge erkannt werden. Wenn Architekt und Baufirma behaupten, dass ohne Risiken auf dem Grundstück gebaut werden kann, sollten Baufamilien misstrauisch werden. Vielfach wird behauptet, die Bodeneigenschaften sind von anderen Bauprojekten in der Region bekannt. Allerdings versuchen Bauunternehmen mit einer solchen Aussage die bauordnungsrechtliche Pflicht zu umgehen. Baufamilien sollten in jedem Fall auf Nummer sicher gehen und ein Bodengutachten in Auftrag geben. Schließlich geht es um ihr Traumhaus und da sollten im Vorfeld alle Risiken vermieden werden, die unnötig Geld kosten oder die Nerven strapazieren.
Wichtige Faktoren, die in einem Baugrundgutachten berücksichtigt werden
In einem Baugrundgutachten werden von einem Sachverständigen für Geotechnik nach der Erkundung des Bodens und der Analyse die verschiedenen Ergebnisse dokumentiert.
Damit ein Eigenheim auf dem Baugrundstück ohne Bedenken erbaut werden kann, sollte das Baugrundgutachten die folgenden Faktoren berücksichtigen:
Auftraggeber
Bauort und Bauwerk
Grundwasservorkommen und eventuelle Belastungen auf dem Baugrund
Bodenmechanische Eigenschaften vom Baugrund wie z. B. Setzungsverhalten und Tragfähigkeit
Belastbarkeit des Baugrunds
Beschaffenheit des Erdreichs (Bodenart und Bodenkennwerte)
Versickerungsfähigkeit von Oberflächenwasser (Regen und künstliche Bewässerung) auf dem Baugrund
Bebauung der Nachbargrundstücke
Bodenbeschaffenheit in Bezug auf Frostsicherheit
Ausführungen und Vorgaben des Erdbaus (Aushebung)
Eventuell Hinweise auf Altlasten oder Kampfmittel auf dem Baugrund
Abdichtung des Bauwerks (einfaches Mauerwerk oder wasserdichter Keller)
Liegt das Grundstück in einer Erdbebenzone
Bedeutung der Bodenbeschaffenheit für Bauprojekte
Bereits im Vorfeld lassen sich aufgrund der Ergebnisse aus dem Baugrundgutachten sowie der detaillierten Analyse des Bodens verschiedene Risiken wie zum Beispiel Schäden am Traumhaus vermeiden. Zu den Schäden zählen in erster Linie Risse, die durch Setzungen, Feuchtigkeit und Absackungen entstehen. Der Baugrundgutsachter spricht in einem solchen Fall von einem Baugrundrisiko. Wenn es während der Bauphase zu den genannten Schäden am Haus kommt, droht im schlimmsten Fall der sofortige Baustopp. Für die Baufamilie bedeutet dies nicht nur Ärger, sondern auch Mehrkosten, die sich hätten vermeiden lassen. Mit einem Bodengutachten bekommen Baufamilien neben der Sicherheit rund um die Planung und die Baukosten auch eine rechtliche Absicherung, wenn es zu Folgeschäden kommen sollte.
Statiker benötigen die Daten aus dem Baugrundgutachten, um damit sowohl das Fundament als auch die Bodenplatte zu berechnen. Kommt es aufgrund von fehlenden Informationen zu Fehlern bei der Berechnung, wird der Statiker dafür haftbar gemacht.
Selbst innerhalb einer Region kann das Erdreich sehr unterschiedlich sein. Ein Baugrund aus Torf oder Wiesenkalk eignet sich nicht zum Bauen. Bei Böden aus weichem Lehm, Braunkohle oder Erdreich mit einem hohen humosen Anteil kann es zu Setzungen kommen. Sehr gut als Baugrund eignen sich Böden aus Sanden oder dicht gelagertem Kies. Nur durch ein Baugrundgutachten lassen sich die verschiedenen Bodenklassen eines Grundstücks erkennen. Dies ist sowohl für die Baukosten als auch für die Dauer der Bauzeit von großer Wichtigkeit. Für die Baufamilie bedeutet dies zusätzlich, dass sie bereits im Vorfeld weiß, welche Kosten durch den Aushub entstehen. Dazu werden die Bodenklassen in 7 verschiedene Kategorien eingeteilt:
Bodenklasse 1: Oberboden
Bodenklasse 2: fließende Bodenarten (Sand)
Bodenklasse 3: leicht lösbare Bodenarten
Bodenklasse 4: mittelschwer lösbare Bodenarten
Bodenklasse 5: schwer lösbarer Boden
Bodenklasse 6: leicht lösbarer Fels und vergleichbare Bodenarten
Bodenklasse 7: schwer lösbarer Fels
Je höher die Bodenklasse ist, umso höher fallen die Kosten für den Aushub aus. Dies erklärt auch, warum viele Baufirmen den Boden eines Baugrundstücks auch ohne Bodengutachten der Bodenklasse 3 zuordnen.
Notwendigkeit eines Baugrundgutachtens
Auch wenn das Baugrundgutachten in Deutschland nicht verpflichtend vorgeschrieben ist, sollten Bauinteressenten im eigenen Interesse nicht darauf verzichten. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein Einfamilienhaus oder eine gewerbliche Immobilie entstehen soll. Mit einem Baugrundgutachten werden bereits im Vorfeld die Bedingungen rund um den Hausbau auf dem Grundstück festgelegt.
Vermeidung von unvorhergesehenen Problemen und Risiken
Damit es durch die Bauarbeiten nicht zu Folgeschäden am eigenen Haus oder auf dem Nachbargrundstück kommt, muss durch ein Bodengutsachten die Beschaffenheit des Bodens ermittelt werden. Niemand kann mit bloßem Auge erkennen, inwieweit sich ein Baugrund zur Bebauung eignet.
Erfüllung von Bauvorschriften und -normen
Ist schon vor Baubeginn klar, dass das eigene Bauprojekt Auswirkungen auf Nachbargrundstücke hat, sind Baufamilien verpflichtet, ein Baugrundgutachten in Auftrag zu geben.
Sicherstellung der Stabilität und Langlebigkeit von Bauwerken
Anhand der Informationen aus dem Baugrundgutachten können Statiker ihre Berechnungen rund um Bodenplatte und Fundament vornehmen. Nur exakte Berechnungen sind ein Garant dafür, dass das Haus ausreichend Standsicherheit hat und somit auch entsprechend langlebig ist. Statiker, die ohne die genannten Informationen ihre Berechnungen anstellen, handeln grob fahrlässig und sind bei auftretenden Schäden voll haftbar zu machen.
Inhalte eines Bodengutachtens
Neben den wichtigen Informationen zum Grundwasservorkommen sowie der Versickerung von Oberflächenwasser wird beim Baugrundgutachten das Augenmerk auf die Tragfähigkeit des Untergrunds und das Setzungsverhalten gerichtet. Des Weiteren liefert das Baugrundgutachten wichtige Kennzahlen zur Berechnung des Fundaments sowie fundierte Gründungsempfehlungen. In Deutschland gibt es einige Regionen, in denen zusätzlich die Zuordnung zu einer möglichen Erdbebenzone in das Gutachten aufgenommen wird.
Ein Baugrundgutachten muss in jedem Fall die folgenden Informationen enthalten:
Bauort
Bauwerk
Auftraggeber
Aufbau des Baugrunds
Bodenart und Bodenkennwerte
Bodenmechanische Eigenschaften wie etwa Setzungsverhalten und Tragfähigkeit
Informationen rund um das Grundwasservorkommen sowie eventuelle mögliche Belastungen
Versickerungsfähigkeit von Oberflächenwasser aus Regen oder künstlicher Bewässerung
Frostsicherheit
Ausführung und Vorgaben des Erdbaus (Aushebung)
Abdichtung des Bauwerks – Keller als einfaches Mauerwerk oder wasserdicht
Eventuelle Belastungen oder Schadstoffe durch ein erweitertes Gutachten
Sollte das Baugrundgutachten Auffälligkeiten oder gar Probleme erkennen lassen, werden konkrete Maßnahmen zur Bodenverbesserung vorgeschlagen. Dies können zum Beispiel entsprechende Verdichtungen sein.
Baugrundgutachten - Herausforderungen
Selbst Fachleute können nicht auf den ersten Blick erkennen, ob es zu Problemen bei der Bebauung kommen kann. Aus diesem Grund sind Kernbohrungen für die Beurteilung von großer Wichtigkeit. Es gibt jedoch ein paar Indizien, die von Anfang an auf Probleme mit dem Untergrund hindeuten:
Angehobene oder abgesackte Gehwege
Geneigte Gebäude/Gebäudeteile oder geneigte Straßenlaternen
Wurde das eigene Grundstück oder das Nachbargrundstück in der Vergangenheit gewerblich genutzt oder war es gar eine Müllhalde, dann sollten Baufamilien vorsichtig sein, denn Probleme sind hier meist vorprogrammiert.
Zu den größten Herausforderungen zählen:
Grundwasservorkommen: Ist Grundwasser in tieferen Erdschichten vorhanden, kann dies für Schäden am Haus verantwortlich sein, da das drückende Wasser großen Druck auf die Abdichtungen ausübt. Ist das Grundwasser generell sehr hoch oder kann Sickerwasser nicht ablaufen, ist ebenfalls Vorsicht geboten.
Altlasten: Damit sind Verunreinigungen und Stoffe im Boden gemeint. Dies ist oft der Fall, wenn das Grundstück früher gewerblich genutzt wurde. Sehr oft muss ein groß angelegtes Flächenrecycling vorgenommen werden. Die Kosten trägt der Grundstückseigentümer. Wurde das Grundstück in der Vergangenheit vom Militär oder einer Tankstelle genutzt, sind meist Altlasten zu finden.
Blindgänger: Unentdeckte Fliegerbomben aus dem Zweiten Weltkrieg unter der Erdoberfläche sind keine Seltenheit. Die Beseitigung verursacht nicht nur hohe Kosten, sondern ist auch zeitintensiv. Grundstücke auf einer verdächtig ausgewiesenen Fläche unterliegen üblicherweise einer Sondierungspflicht, was ebenfalls hohe Kosten verursacht.
Die Bedeutung der Bodenklassifikation im Baugrundgutachten
Wie bereits erwähnt, gibt es 7 verschiedene Bodenklassen. Nicht jede Bodenklasse eignet sich zur Bebauung.
Sehr gut zum Bauen sind Böden der Bodenklasse 4 (mittelschwerer Boden bzw. Stichboden) und Bodenklasse 5 (schwerer Boden bzw. Hackboden) geeignet. Mit Zusatzkosten für den Abbau bzw. durch Sprengungen muss bei der Bodenklasse 6 (leichter Fels bzw. Schrämmboden) und Bodenklasse 7 (schwerer Feld bzw. Sprengboden) gerechnet werden.
Bei Bodenklasse 3 (leichter Boden bzw. loser Boden) muss sowohl ein flacher Böschungswinkel eingehalten als auch eine Spundwand zur Absicherung der Baustelle errichtet werden.
Die Bodenklasse 1 (Mutterboden) und die Bodenklasse 2 (Wasser haltender Boden bzw. Schöpfboden) eignen sich nicht zur Bebauung und müssen entsprechend entfernt bzw. ausgetauscht werden.
Kosten eines Baugrundgutachtens
Baufamilien sollten für ein Baugrundgutachten mit Kosten in Höhe von 1.000 bis 2.500 Euro kalkulieren. Dabei sind die Kosten für das Gutachten von der Größe des Grundstücks, dem Baugebiet sowie dem Aufwand für die Analyse abhängig. Dies bedeutet, dass Baufamilien beim Einfamilienhaus und für ein Standardgutachten mit Kosten von ca. 1.000 Euro rechnen müssen. Sind aufgrund von Problemen oder Auffälligkeiten weiterführende Untersuchungen nötig, dann sollten die Kosten mit rund 2.500 Euro veranschlagt werden.
In der Regel gilt ein Anfangspreis von 5 Euro pro Quadratmeter Grundfläche. Bei einem Haus mit Keller verteuert sich das Gutachten im Schnitt um 15 bis 20 %.
Die Kosten für das Gutachten erscheinen im ersten Moment sehr hoch. Werden diese Kosten jedoch mit eventuell auftretenden Mängeln bei Abdichtung oder Gründung verglichen, sind die Kosten gar nicht mehr so hoch. Für jedes Bauvorhaben sollte das Baugrundgutachten obligatorisch sein und sollte bereits im Bauvertrag oder im Kaufvertrag für das Grundstück vereinbart werden.
Die Kosten für ein Bodengutachten können von Gutachter zu Gutachter um einige hundert Euro variieren. Aus diesem Grund macht es Sinn, sich verschiedene Angebote für einen Vergleich einzuholen. Allerdings sollten Baufamilien nicht nur auf den Preis, sondern auf die Qualität des Gutachtens achten. Während einige Gutachter nur ein paar Seiten für das Baugrundgutachten benötigen, könnten andere wiederum ein ganzes Buch rund um die Baugrunduntersuchung schreiben. Hilfreich ist es, sich im Vorfeld ein paar bereits erstellte Gutachten zur Baugrunduntersuchung anzuschauen und erst dann eine endgültige Entscheidung treffen.
Zeitlicher Rahmen für die Erstellung eines Baugrundgutachtens
Baufamilien fragen sich mit Recht, wie lange die Erstellung eines Bodengutachtens dauert. Um diese Frage zu beantworten, muss klar sein, dass ein solches Gutachten nicht in ein paar Stunden erstellt werden kann. Für die Bohrarbeiten auf dem Grundstück werden meist rund 3 Stunden veranschlagt. Deutlich länger dauert die detaillierte Bodenanalyse im Labor. Inklusive der schriftlichen Ausarbeitung sollte hier mit einer Dauer von 1 bis 2 Wochen gerechnet werden. Sollten jedoch Schadstoffe oder Ähnliches bei den Untersuchungen gefunden werden, dann dauert es deutlich länger, bis Baufamilien das Baugrundgutachten in Händen halten.
Fazit zum Baugrundgutachten
Es ist vollkommen uninteressant, ob ein Fertighaus oder ein Haus in Massivbauweise errichtet werden soll, mit einem Baugrundgutachten geht die Baufamilie immer auf Nummer sicher. Sie bekommen Klarheit über die Beschaffenheit des Bodens und können so im Vorfeld bereits Schäden minimieren. Durch das Baugrundgutachten können hohe Mehrkosten vermieden werden, wenn es später zu Schäden am Haus kommt. Bevor ein Bauvorhaben in die Tat umgesetzt wird, sollte im Rahmen der Planung immer ein Baugrundgutachten in Auftrag gegeben werden.
Nur um Geld zu sparen, sollte auf das Baugrundgutachten nicht verzichtet werden, denn schließlich geht es um das Eigenheim, in dem die Familie sich wohlfühlen soll.
